El contrato de arras es un acuerdo privado que firman el comprador y el vendedor de un inmueble antes de la transacción. 

En este documento, ambas partes pactan la compraventa futura de la propiedad y se comprometen a una serie de obligaciones. 

Por un lado, el comprador se compromete a efectuar la compra de la propiedad y, como muestra de ello, aporta como señal o arras una cantidad determinada por ambas partes. Normalmente, esta cantidad es un porcentaje del coste total de la propiedad. 

Por otro lado, el vendedor se compromete a reservar la propiedad y a entregarla en las condiciones pactadas. 

El contrato de arras establece por escrito el compromiso entre el comprador y el vendedor. 

En él, queda recogido el interés de ambas partes en la compraventa de un inmueble y las condiciones bajo las que se efectuará la transacción.

Incumplir este contrato que se encuentra vinculado al contrato de compraventa tiene una serie de consecuencias que veremos a lo largo del artículo.  

¿Qué información debe llevar el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento privado, por lo que cada contrato puede incluir aspectos diferentes. Sin embargo, la información más habitual que podemos encontrar en un acuerdo de arras es la siguiente: 

  • Los datos personales del comprador y del vendedor
  • La descripción del inmueble
  • La cantidad de dinero que se aporta en concepto de arras y se descontará del precio final
  • El precio final de la compraventa y el método de pago
  • El plazo máximo en el que se debe formalizar la compraventa
  • La manera en que se distribuirán los gastos de la transmisión
  • La firma de ambas partes

Estos son, a modo de resumen, los principales aspectos que deben quedar reflejados en un acuerdo de arras. 

¿Cuál es el tiempo de vigencia de un contrato de arras?

Cada contrato de arras establece el tiempo límite que ambas partes crean oportuno. 

Pero, es importante tener en cuenta que la ley establece un plazo máximo para escriturar la propiedad después de la firma de arras. Este plazo es de seis meses. 

El tiempo de validez se puede ampliar mediante una prórroga, pero la ampliación debe ser de mutuo acuerdo y se debe añadir como anexo al contrato. 

En cualquier caso, es importante tener en cuenta cuánto tiempo dura el contrato de arras que has firmado. 

Nuestra recomendación es que evites pillarte los dedos y establezcas un plazo amplio, de entre cuatro y seis meses.

Siempre puedes escriturar antes de la fecha límite. Pero, si no cumples el plazo, tendrás que cumplir con las obligaciones que exige el contrato y esto puede ser un grave problema. 

Tipos de contrato de arras

Existen tres tipos de contratos de arras: las penales, las penitenciales y las confirmatorias. Es importante conocerlos, porque las consecuencias de no cumplir el plazo dependen de qué tipo de arras sean.

A continuación, analizamos cada tipo y sus características específicas, así como qué consecuencias tiene para cada parte implicada que no se cumpla el contrato.  

Contrato de arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son las que se suponen por defecto. Es decir, si el contrato no dice lo contrario, se entenderá que se trata de este tipo de arras. 

En este caso, son un anticipo del precio de compra, que el comprador le abona al vendedor. 

Este tipo de arras no permite que ninguna de las partes disuelva el contrato de compraventa del inmueble. 

Por eso, si el vendedor incumple el compromiso, el comprador puede acogerse al artículo 1.124 del Código Civil y reclamar una indemnización por los daños o perjuicios, además de tener la opción de exigir el cumplimiento o el desistimiento del contrato de compraventa. 

Si es el comprador quien incumple el compromiso, será el vendedor quien podrá escoger entre exigir el cumplimiento o desistimiento del contrato de compraventa, además de quedarse con las arras y reclamar una indemnización. 

Contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más frecuentes antes de un contrato de compraventa de un inmueble. 

Igual que en las arras confirmatorias, el pago del depósito funcionará como anticipo del precio de compra.

Sin embargo, en este caso, cualquiera de las dos partes puede disolver el contrato de compraventa. 

Quien incumpla el compromiso de compraventa o el contrato de arras, tendrá que asumir las consecuencias que se encuentran en el artículo 1.454 del Código Civil. 

Según ese artículo, si el comprador incumple el contrato, perderá el importe que haya abonado en concepto de arras. 

Si es el vendedor quien se retrae de la venta, tendrá que pagar al comprador el doble del importe abonado en las arras. 

Contrato de arras penales

Las arras penales son la opción menos utilizada en la compraventa de inmuebles. 

Este tipo de arras no supone un adelanto en el pago del precio de compraventa, ya que solamente se activan en caso de incumplimiento del contrato. 

La parte que no cumpla el contrato deberá pagar a la otra el importe acordado en concepto de indemnización e intereses por incumplimiento. Pero, en este caso, ninguna de las partes podrá disolver el contrato

 

Esperamos que, tras la lectura de este artículo, tengas claro qué es y para qué sirve un contrato de arras, así como cuánto tiempo dura y los tres tipos que existen.

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