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Nueva ley de vivienda: cómo te afecta si eres propietario

❝Analizamos todos los cambios que entrarán en vigor con la nueva ley de vivienda❞

¿Has oído hablar de la nueva ley de vivienda? El pasado 27 de abril de 2023, el Consejo de Ministros se reunió para aprobar la nueva ley de vivienda de España. ¿Quieres saber qué cambios se producen con esta ley y cómo te afecta si eres propietario de una vivienda? Desde Grupo Inmobiliario Ares queremos que estés al tanto de todas las novedades, así que no te pierdas nuestro análisis. 

¿Ya ha entrado en vigor la ley de vivienda? 

La primera pregunta que puede que te hayas hecho es: ¿ya entró en vigor? Hay mucha confusión al respecto, pero la realidad es esta: la ley no ha sido publicada todavía en el BOE porque falta que sea aprobada de manera definitiva por el Senado. 

Por eso, aunque ya te podemos decir qué contiene la ley, no podemos decirte a partir de qué día exacto entrará en vigor. Eso sí: la mayoría de las fuentes apuntan a que será antes del 28 de mayo de 2023, cuando tendrán lugar las próximas elecciones. 

Las “zonas tensionadas”

Una de las expresiones más escuchadas cuando se habla de la nueva ley es la de “zonas tensionadas”. Si una zona es tensionada, o no, marcará la diferencia en cuanto a cómo se aplica la ley. Por eso, antes de entrar en el meollo, vamos a definir qué es una zona tensionada. 

Una zona tensionada es una zona que puede ser tan pequeña como un distrito o tan grande como una comunidad autónoma, donde se cumple uno de estos requisitos: 

  1. El precio medio de una hipoteca o un alquiler en esa zona más los gastos básicos de la vivienda supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona. 
  2. En los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada, el precio de compra o alquiler de las viviendas ha aumentado, al menos, 3 puntos por encima del IPC.

En la Comunidad de Madrid la gran mayoría de las zonas serán declaradas tensionadas por esta nueva ley. 

Los “grandes tenedores”

Otra de las novedades que plantea esta ley tiene que ver con la cantidad de propiedades que tiene una persona. En este sentido, se divide a los propietarios entre pequeños propietarios y grandes tenedores. 

¿Qué es un gran tenedor? Una persona física o jurídica que tiene en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas, o 10 viviendas (o 1500 m2) en zonas no tensionadas. 

Límites en la actualización anual del precio del alquiler 

Hasta ahora, la actualización del precio del alquiler ha estado vinculada al IPC. Como medida extraordinaria, el Gobierno aprobó debido al Covid-19 un límite del 2 % en la subida anual del alquiler. 

Sin embargo, con la nueva ley, el aumento anual del precio del alquiler se desvincula por completo del IPC y se establece un límite del 3 % para la actualización del 2024. 

Parece que, para la actualización del precio que se realice en enero de 2025, el Gobierno ya habrá establecido un nuevo índice de actualización. Pero todavía no se sabe cuál será ese índice ni en qué se basará. 

Limitación al precio del alquiler en zonas tensionadas 

Esta es una de las novedades más cuestionadas. Los precios de los alquileres de viviendas en zonas tensionadas dejarán de lado la ley de la oferta y la demanda que los regulaba hasta ahora y se regirán por un tope establecido por el Estado. Este tope dependerá del tipo de contrato y de si el propietario es gran tenedor (cinco o más viviendas en áreas tensionadas). 

Esta medida no tendrá aplicación en las zonas no tensionadas, ya que tiene como objetivo reducir el precio de estas áreas donde alquilar una vivienda es más complicado. 

Medidas de protección contra los desahucios 

Estas son algunas de las medidas relacionadas con los desahucios y lanzamientos: 

  • Para proceder a un desahucio, será imprescindible establecer una fecha y una hora predeterminada. 
  • El lanzamiento (el desahucio de un inquilino que no ha cumplido el contrato de arrendamiento por impago) se puede prorrogar y el proceso se puede extender hasta los 2 años. 
  • Será obligatorio agotar el procedimiento extrajudicial cuando la persona inquilina se considere vulnerable. 
  • Las personas que están en riesgo de desahucio por no poder pagar su alquiler podrán recibir alquileres sociales bonificados, realojamiento o cualquier otra política que utilice los fondos de los planes estatales de vivienda. 

Otras medidas de la nueva ley 

Estas son algunas otras medidas que se aplicarán a partir de que entre en vigor la nueva ley de vivienda en España. 

El casero paga los honorarios de la inmobiliaria 

A partir de ahora, serán los propietarios quienes tendrán que pagar a la inmobiliaria sus honorarios por alquilar su vivienda, y no los inquilinos. 

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler por gastos adicionales 

El precio del alquiler no se podrá aumentar añadiendo nuevos gastos, como por ejemplo la comunidad de vecinos o la tasa de basuras.

Se prohíbe la inclusión de cláusulas que contradigan la ley 

Hasta ahora, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establecía que las partes podían pactar cláusulas que fuesen contrarias a la ley. Sin embargo, con la nueva ley de vivienda esto se prohíbe, ya que se considera que el propietario podía aprovecharse de su posición para forzar al inquilino a aceptar cláusulas que van en contra de sus derechos. 

Beneficios fiscales para los pequeños propietarios 

Quienes estén considerados pequeños propietarios y tengan una viviendaen una zona tensionada, recibirán incentivos fiscales en el IRPF. Esta medida se lleva a cabo con el fin de que puedan poner la vivienda en alquiler. Sin embargo, todavía no se conocen los detalles de estos beneficios o bonificaciones. 

IBI más alto para las viviendas vacías 

También con el fin de incentivar el uso de las viviendas para alquiler y aumentar la oferta, los ayuntamientos podrán aumentar la tasa de IBI hasta en un 150 % si la vivienda lleva vacía más de dos años. 
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