¿Quién puede tasar una vivienda?
No todas las valoraciones inmobiliarias tienen la misma finalidad ni están sujetas a los mismos requisitos.
Para estimar cuánto puede valer una vivienda antes de venderla puede realizarse una valoración inmobiliaria de mercado. Su objetivo es analizar el inmueble y el mercado para estimar qué precio podría alcanzar en una compraventa.
Esta valoración puede apoyarse en:
- ubicación;
- superficie;
- estado de conservación;
- planta y ascensor;
- orientación y luminosidad;
- distribución;
- terraza, garaje o trastero;
- características del edificio;
- viviendas comparables;
- oferta y demanda existente.
Es diferente de una tasación realizada para determinadas finalidades financieras reguladas.
Si quieres entender cómo se obtiene ese valor, puedes consultar nuestra guía sobre cómo se calcula el valor de una vivienda.
Valoración inmobiliaria y tasación homologada no son lo mismo
Esta es la distinción fundamental.
| Tipo | Para qué sirve principalmente |
|---|---|
| Valoración de mercado | Orientar el valor y el precio de venta |
| Tasación regulada | Determinadas finalidades financieras o legales |
| Tasación hipotecaria | Valorar el inmueble utilizado como garantía de un préstamo hipotecario |
Una valoración comercial puede ser perfectamente útil para un propietario que quiere decidir si vender y a qué precio salir al mercado.
Pero no sustituye automáticamente una tasación hipotecaria.
El Banco de España establece que, en préstamos garantizados con hipoteca, el inmueble debe ser tasado antes de la firma y que la tasación debe realizarse por una sociedad de tasación homologada.
¿Qué es un tasador homologado?
Aquí existe una confusión frecuente.
Se habla habitualmente de “tasador homologado”, pero técnicamente la regulación distingue entre:
- sociedades de tasación homologadas;
- servicios de tasación de determinadas entidades;
- profesionales que realizan materialmente las valoraciones.
La homologación de las sociedades y servicios de tasación corresponde al Banco de España.
El Real Decreto 775/1997 establece además qué profesionales pueden intervenir en estas valoraciones. Para fincas urbanas, solares e inmuebles residenciales contempla, entre otros, a arquitectos, aparejadores y arquitectos técnicos, dentro del régimen previsto por la norma.
Por tanto, no basta con que una persona tenga experiencia inmobiliaria para que una valoración tenga los efectos de una tasación regulada.
¿Cuándo necesitas una sociedad de tasación homologada?
El caso más habitual para un particular es la hipoteca.
Cuando una vivienda va a utilizarse como garantía hipotecaria, el banco necesita disponer de una tasación que cumpla los requisitos regulatorios correspondientes.
El Banco de España señala que las sociedades de tasación están registradas y supervisadas por esta institución y que realizan valoraciones relacionadas, entre otras finalidades, con el mercado hipotecario.
La Orden ECO/805/2003 establece las normas de valoración aplicables a determinadas finalidades financieras, así como métodos, comprobaciones y requisitos para los informes de tasación.
Entre los métodos contemplados se encuentran:
- método del coste;
- método de comparación;
- método de actualización de rentas;
- método residual.
La finalidad de la valoración condiciona además los métodos y técnicas que deben utilizarse.
¿Necesitas un tasador homologado para vender una vivienda?
No necesariamente.
Si únicamente quieres saber cuánto podría valer tu vivienda en el mercado para decidir un precio de venta, lo que necesitas inicialmente es una valoración de mercado fiable.
El objetivo es diferente al de una tasación hipotecaria.
Para vender resulta especialmente importante analizar cuánto están dispuestos a pagar los compradores por viviendas realmente comparables y cómo afectan al precio las características concretas de tu inmueble.
Una valoración de mercado puede ayudarte a decidir:
- si es buen momento para vender;
- qué rango de valor tiene la vivienda;
- qué precio de salida puede ser razonable;
- qué inmuebles compiten con el tuyo;
- si existen características que aumentan o reducen su atractivo.
No necesitas convertir automáticamente esa primera decisión comercial en una tasación financiera regulada.
¿Cuándo sí puede hacer falta una tasación oficial?
Puede existir una finalidad concreta que requiera una valoración formal o regulada.
El ejemplo más evidente es una hipoteca, pero también pueden existir otros contextos financieros, patrimoniales o jurídicos en los que sea necesario determinar exactamente qué tipo de informe se exige.
Por eso, antes de contratar una tasación conviene preguntar:
¿Para qué voy a utilizar este documento?
La Orden ECO/805/2003 regula determinadas finalidades financieras, no cualquier estimación del valor de una vivienda.
La finalidad es la que determina qué procedimiento y qué tipo de profesional o entidad deben intervenir.
Qué analiza un tasador o profesional al valorar una vivienda
Aunque la finalidad pueda ser diferente, muchos elementos analizados son similares.
Ubicación
No basta con conocer el municipio o el código postal.
Dos viviendas situadas en calles próximas pueden tener valores distintos por:
- comunicaciones;
- servicios;
- ruido;
- demanda;
- calidad del entorno;
- orientación;
- vistas.
Superficie
Los metros cuadrados son una variable básica, pero no suficiente.
Además de la superficie debe analizarse cómo están distribuidos y aprovechados.
Estado de conservación
Una vivienda reformada recientemente puede tener una posición diferente frente al mercado que otra que necesita una reforma integral.
Características particulares
También pueden influir:
- terraza;
- jardín;
- garaje;
- trastero;
- ascensor;
- planta;
- exterior o interior;
- luminosidad;
- zonas comunes.
Comparables
Uno de los elementos más importantes es seleccionar viviendas realmente comparables.
No sirve utilizar cualquier anuncio del mismo barrio.
La comparación debe ajustar las diferencias relevantes entre los inmuebles.
¿Puede una inmobiliaria valorar una vivienda?
Una inmobiliaria puede realizar una valoración comercial del inmueble orientada a establecer su posible valor de mercado y preparar una estrategia de venta.
Eso no convierte el informe en una tasación hipotecaria regulada.
La diferencia no está simplemente en quién visita la vivienda, sino en:
finalidad + metodología + requisitos regulatorios + entidad que emite la valoración.
Por eso resulta importante utilizar correctamente los términos.
Una valoración inmobiliaria para vender puede ser adecuada para tomar una decisión comercial.
Una tasación requerida para una hipoteca debe cumplir los requisitos específicos establecidos para esa finalidad.
Puedes ampliar esta diferencia en nuestra guía sobre valor catastral, valor de mercado y tasación.
¿Es necesario visitar la vivienda?
Depende de la valoración que se quiera realizar.
Una valoración online puede ofrecer una primera estimación utilizando información disponible sobre el inmueble y viviendas comparables.
Una visita permite incorporar elementos que los datos pueden no reflejar correctamente, como:
- estado interior;
- reformas;
- calidades;
- vistas;
- luminosidad;
- distribución real.
Por eso una valoración online puede ser útil como primera aproximación, mientras que determinadas situaciones requieren un análisis más detallado.
Puedes consultar las diferencias en tasación online o presencial.
Qué necesitas si estás pensando vender
Si tu objetivo es simplemente saber cuánto podría valer tu vivienda para venderla, no tienes por qué comenzar contratando una tasación hipotecaria.
El primer paso puede ser conocer su valor de mercado actual.
En Ares Proptech realizamos una valoración gratuita de la vivienda orientada a la venta, para que el propietario tenga una referencia inicial sobre su posición frente al mercado.
Esta valoración no pretende sustituir una tasación hipotecaria regulada cuando esta sea necesaria.
Puedes solicitar aquí una valoración gratuita de tu vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede hacer una tasación de una vivienda?
Depende de la finalidad. Una valoración de mercado destinada a orientar una venta no es lo mismo que una tasación regulada. Para determinadas finalidades financieras intervienen sociedades de tasación homologadas y profesionales que cumplen los requisitos establecidos por la normativa.
¿Una inmobiliaria puede tasar mi vivienda?
Puede realizar una valoración comercial para estimar su valor de mercado y orientar una posible venta. Esa valoración no equivale automáticamente a una tasación hipotecaria homologada.
¿Quién homologa a los tasadores de viviendas?
El Banco de España homologa y supervisa las sociedades de tasación y los servicios de tasación correspondientes.
¿Necesito una tasación homologada para vender mi casa?
No necesariamente. Para establecer una estrategia de precio de venta puede ser suficiente una valoración de mercado. Si necesitas el informe para una hipoteca u otra finalidad regulada, pueden aplicarse requisitos diferentes.
¿Una valoración gratuita sirve para una hipoteca?
Una valoración comercial gratuita no sustituye la tasación requerida para una operación hipotecaria. Para esa finalidad deben cumplirse los requisitos establecidos por la normativa y el Banco de España.
