El valor utilizado para liquidar una herencia no tiene por qué coincidir con el precio que podría alcanzar la vivienda si decides venderla. También pueden aparecer conceptos como valor catastral, valor de referencia, tasación o valor de mercado, que cumplen funciones diferentes.
Si estás pensando en vender una vivienda heredada, distinguir estos conceptos es importante antes de fijar un precio, repartir el inmueble entre varios herederos o tomar una decisión sobre qué hacer con la propiedad.
¿Cómo saber cuánto vale una vivienda heredada?
No existe un único valor válido para todas las situaciones.
Una vivienda heredada puede tener simultáneamente un valor catastral, un valor de referencia, un valor utilizado a efectos fiscales y un valor de mercado.
Por eso, la primera pregunta no debería ser simplemente cuánto vale la vivienda, sino: ¿para qué necesito conocer su valor?
Si estás gestionando el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tendrás que atender a las reglas fiscales aplicables a la herencia.
Si, en cambio, estás pensando en vender, necesitarás saber cuánto puede estar dispuesto a pagar hoy un comprador por ese inmueble.
Son cuestiones relacionadas, pero no equivalentes. Antes de poner una vivienda heredada a la venta conviene, por tanto, separar claramente el valor fiscal de la adquisición del valor de mercado actual del inmueble.
Los distintos valores de una vivienda heredada
Uno de los errores más frecuentes al gestionar una vivienda heredada es utilizar indistintamente conceptos que responden a finalidades diferentes.
Valor catastral
El valor catastral es un valor administrativo asignado a cada inmueble por el Catastro.
Se utiliza, entre otras cuestiones, para determinados impuestos relacionados con la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
No debe interpretarse automáticamente como el precio por el que podría venderse una vivienda.
Dos viviendas pueden tener valores catastrales determinados administrativamente y, sin embargo, tener precios de mercado diferentes por su estado, planta, orientación, distribución, vistas, terraza, garaje, demanda de la zona o muchas otras características que influyen en una compraventa.
Valor de referencia
El valor de referencia es determinado por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de precios de compraventas inmobiliarias formalizadas ante fedatario público y de las características que constan sobre cada inmueble.
Tiene una función especialmente importante en impuestos como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Cuando existe valor de referencia, este puede actuar como base imponible mínima en estos impuestos, salvo que el valor declarado o, cuando corresponda, el precio o contraprestación sea superior.
El valor de referencia tampoco debe confundirse con el valor catastral. Y, sobre todo, no debe utilizarse automáticamente como precio de venta de la vivienda.
Valor de mercado
Para un heredero que está pensando en vender, este es normalmente el concepto más relevante desde el punto de vista comercial.
El valor de mercado intenta responder a una pregunta distinta: ¿qué precio podría alcanzar razonablemente esta vivienda en las condiciones actuales del mercado?
Para estimarlo hay que analizar el inmueble concreto y compararlo con viviendas realmente comparables.
- ubicación y microzona;
- superficie y distribución;
- planta;
- ascensor;
- orientación;
- luminosidad;
- terraza o espacios exteriores;
- garaje y trastero;
- estado de conservación;
- reformas realizadas;
- eficiencia y características del edificio;
- situación de ocupación;
- oferta competidora existente;
- demanda real para ese tipo de vivienda.
Por ese motivo, el valor de mercado puede ser diferente del valor catastral y del valor de referencia.
Tasación profesional
También puede ser necesario realizar una tasación formal en determinados contextos.
Las tasaciones sujetas a normativa específica se utilizan, por ejemplo, para determinadas finalidades financieras o hipotecarias y deben cumplir requisitos concretos.
Eso no significa que sea obligatorio contratar una tasación hipotecaria para decidir a qué precio comercializar una vivienda heredada.
Si el objetivo es vender, lo que el propietario necesita inicialmente es una estimación razonada del valor actual de mercado y una estrategia de precio coherente con el inmueble y con la demanda existente.
¿Qué valor necesitas si quieres vender la vivienda heredada?
Si tu intención es vender, conocer únicamente el valor utilizado en la herencia puede ser insuficiente.
Imagina una vivienda cuyo valor de referencia es de 300.000 euros. Ese dato puede tener consecuencias fiscales, pero no demuestra por sí solo que la vivienda deba anunciarse por 300.000 euros, que vaya a venderse por esa cantidad ni que ese sea el precio máximo que puede alcanzar.
El mercado puede valorar el inmueble de forma diferente.
Por eso, antes de fijar el precio de salida conviene realizar una valoración actualizada. El objetivo debería ser establecer un rango razonable teniendo en cuenta las características concretas del inmueble, el comportamiento del mercado en su zona, las viviendas comparables, el estado de conservación, la oferta con la que competirá y el perfil de comprador potencial.
El precio de salida puede influir directamente en el proceso de comercialización. Salir demasiado por encima del mercado puede reducir el interés inicial y prolongar la venta. Salir demasiado bajo también puede hacer que el propietario renuncie innecesariamente a parte del valor del inmueble.
Por eso, antes de publicar una vivienda heredada, conviene conocer primero cuánto vale actualmente en el mercado.
Solicita una valoración de tu vivienda a Ares PropTech antes de fijar el precio de salida.
Cómo calcular el valor de mercado de una vivienda heredada
Una primera aproximación suele empezar comparando la vivienda con inmuebles similares de la misma zona. Pero esa comparación tiene limitaciones.
Los precios publicados en los portales inmobiliarios son, principalmente, precios de oferta. No significan necesariamente que las viviendas vayan a venderse por esas cantidades.
Además, dos pisos aparentemente similares pueden tener diferencias relevantes. Por ejemplo, no debería valorarse igual una primera planta interior y una quinta planta exterior; una vivienda reformada y otra que necesita una reforma integral; un piso con ascensor y otro sin él; una vivienda con terraza y otra sin espacio exterior; o un inmueble vacío y otro sujeto a una situación de ocupación o arrendamiento.
También es importante utilizar una superficie comparable y revisar que los datos de los inmuebles utilizados como referencia sean realmente equivalentes.
La valoración debe analizar el conjunto y no depender exclusivamente del precio por metro cuadrado.
Si quieres entender mejor las diferencias entre distintos tipos de valoración, consulta también la diferencia entre valor catastral y tasación.
¿Qué ocurre cuando hay varios herederos?
Cuando una vivienda pertenece a varios herederos, conocer su valor resulta especialmente importante.
El inmueble puede terminar, por ejemplo, en alguno de estos escenarios:
- todos los herederos acuerdan venderlo;
- uno de ellos quiere quedarse con la vivienda;
- uno o varios herederos quieren vender y otros no;
- se plantea compensar económicamente a quien deja de ser copropietario;
- los herederos mantienen temporalmente la vivienda en común.
En estos casos, disponer de una valoración ayuda a establecer una referencia económica para tomar decisiones.
Pero hay que diferenciar dos cuestiones. Una cosa es estimar cuánto vale el 100 % de la vivienda en el mercado y otra determinar qué valor económico puede tener una participación indivisa cuando no se vende el inmueble completo.
Por ejemplo, no debe darse por hecho que vender una participación del 50 % de una vivienda a un tercero permitirá obtener exactamente el 50 % del valor de mercado del inmueble completo.
La copropiedad, el uso de la vivienda, las cargas existentes y las posibilidades reales de salida pueden afectar al valor comercial de una participación.
Cuando existen desacuerdos entre herederos, además de la valoración económica puede ser necesario analizar la situación jurídica de la copropiedad.
Cómo influye el valor de la herencia si después vendes
El valor utilizado cuando se adquiere una vivienda mediante herencia puede adquirir importancia nuevamente si posteriormente se vende.
Con carácter general, cuando se transmite un inmueble se genera una ganancia o pérdida patrimonial calculada a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando las reglas fiscales correspondientes.
En adquisiciones por herencia, el valor de adquisición se determina conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con las particularidades previstas por la normativa.
En las adquisiciones por herencia producidas desde 2022, el valor de referencia puede tener especial relevancia cuando resulte aplicable.
También pueden intervenir determinados gastos y tributos relacionados con la adquisición y, en algunos casos, inversiones, mejoras o amortizaciones.
Por eso, si has heredado una vivienda y estás valorando venderla, conviene conservar correctamente toda la documentación de la herencia y no confundir: valor fiscal de adquisición → valor actual de mercado → precio final de venta.
Son magnitudes relacionadas, pero cumplen funciones distintas.
Para profundizar en los impuestos asociados a la venta puedes consultar qué impuestos se pagan al vender una vivienda. Y antes de iniciar la comercialización, revisa la documentación necesaria para vender una casa.
Errores al valorar una vivienda heredada
Utilizar el valor catastral como precio de venta
El valor catastral tiene una finalidad administrativa y no representa automáticamente el precio que pagará un comprador.
Pensar que el valor de referencia es el precio de mercado
Aunque el valor de referencia se calcula utilizando información procedente del mercado inmobiliario y tiene efectos fiscales relevantes, no sustituye a una valoración individualizada orientada a una venta.
Copiar el precio de otros anuncios
Que una vivienda cercana esté anunciada por 500.000 euros no significa que se haya vendido, ni que sea realmente comparable. Los anuncios pueden servir como información, pero deben interpretarse.
No tener en cuenta el estado real del inmueble
Una vivienda heredada puede llevar tiempo sin actualizarse o incluso años sin estar ocupada. Instalaciones, distribución, conservación, cocina, baños, ventanas o estado del edificio pueden afectar a la percepción del comprador y a la valoración.
Dividir automáticamente el valor entre los herederos
Si se vende la vivienda completa de común acuerdo, el precio obtenido podrá distribuirse según las participaciones y acuerdos correspondientes. Pero valorar una participación aislada no es necesariamente lo mismo que dividir aritméticamente el valor del inmueble completo.
Fijar el precio según lo que cada heredero necesita obtener
Las necesidades económicas de los propietarios no determinan el valor de mercado. El precio debería apoyarse en el inmueble y en las condiciones reales de oferta y demanda.
Preguntas frecuentes sobre la valoración de una vivienda heredada
¿Qué valor hay que poner a una vivienda en una herencia?
Para la tributación de la herencia deben aplicarse las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En los inmuebles, el valor de referencia tiene especial relevancia cuando existe y resulta aplicable. Si se declara un valor superior, puede prevalecer este según las reglas fiscales correspondientes.
Esto no significa que ese importe sea necesariamente el precio al que posteriormente pueda venderse el inmueble.
¿El valor de referencia es el valor de mercado?
No. El valor de referencia es determinado por la Dirección General del Catastro y tiene efectos fiscales concretos. El valor de mercado intenta estimar cuánto podría pagar un comprador por un inmueble determinado en las condiciones existentes en el momento de la venta.
¿Es obligatorio tasar una vivienda heredada?
Depende de la finalidad. No existe una obligación general de contratar una tasación hipotecaria únicamente porque se haya heredado una vivienda y se quiera vender. Sin embargo, conocer correctamente el valor del inmueble es importante para tomar decisiones entre herederos y especialmente antes de ponerlo en el mercado. Determinadas operaciones financieras, judiciales o de otra naturaleza pueden requerir valoraciones específicas.
¿Cómo se valora una vivienda heredada entre varios hermanos?
Para conocer el valor de mercado del inmueble completo debe analizarse la vivienda como cualquier otra propiedad: ubicación, superficie, estado, características y mercado comparable. Después habrá que tener en cuenta el porcentaje de propiedad de cada heredero y la solución que se adopte: venta conjunta, adjudicación a uno de ellos u otra alternativa.
No debe confundirse el valor proporcional de la propiedad con el posible precio de mercado de una participación indivisa vendida de forma independiente.
¿Puedo vender una vivienda heredada por más de su valor de referencia?
El valor de referencia no actúa como precio máximo de venta. Una vivienda puede venderse por el precio que acuerden comprador y vendedor dentro del marco legal aplicable. El precio obtenido tendrá posteriormente las consecuencias fiscales correspondientes y deberá tenerse en cuenta al calcular la eventual ganancia o pérdida patrimonial.
¿Cómo saber cuánto podría obtener si vendo una vivienda heredada?
La referencia más útil es una valoración actualizada de mercado basada en las características reales de la vivienda, su ubicación, su estado y viviendas comparables.