Vender una vivienda alquilada puede parecer complicado, pero la realidad es que sí es posible y está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Eso sí, requiere conoc er los derechos del inquilino, las obligaciones del propietario y las estrategias disponibles para evitar conflictos y conseguir el mejor precio.
En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para vender tu piso con inquilino dentro de manera legal, segura y eficiente.
Índice de contenidos
- ¿Se puede vender un piso con inquilino dentro?
- Obligaciones legales del propietario
- Derecho de tanteo y retracto del inquilino
- ¿Se puede desalojar al inquilino para vender?
- Impacto en el precio de venta
- Estrategias para vender un piso alquilado
- Casos en los que no es necesario notificar al inquilino
- Checklist antes de iniciar la venta
- Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso con inquilino dentro?
Sí. La LAU (artículo 14) establece que el propietario tiene derecho a vender una vivienda arrendada. El comprador pasa a ser el nuevo arrendador y debe respetar el contrato de alquiler vigente, incluyendo su duración, precio y condiciones pactadas.
- Contratos firmados tras 2019: 5 años de duración mínima si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica, salvo que se haya pactado otra cosa.
Si el contrato sigue en vigor, el inquilino no puede ser desalojado por la venta.
Obligaciones legales del propietario
El propietario debe:
- Notificar al inquilino la intención de vender, salvo renuncia expresa en contrato.
- Respetar los plazos del contrato vigente.
- Acreditar en la escritura de compraventa que se ha informado al inquilino o que el piso está libre.
Cumplir con las cláusulas de fianza y, si aplica, depositar correctamente en el organismo competente.
Derecho de tanteo y retracto del inquilino
El artículo 25 de la LAU establece el derecho de adquisición preferente:
- Derecho de tanteo: el inquilino puede comprar la vivienda al mismo precio y condiciones que el propietario ofrece a un tercero. Tiene 30 días naturales para responder.
- Derecho de retracto: si el propietario vende sin informar, o en condiciones distintas, el inquilino puede quedarse la vivienda en las mismas condiciones que la compraventa realizada.
📌 Importante: muchos contratos incluyen una cláusula de renuncia expresa a estos derechos. En ese caso, no sería necesario ofrecer la compra al inquilino.
¿Se puede desalojar al inquilino para vender?
No. La venta de un piso no es motivo de desahucio. El contrato se mantiene y el nuevo propietario debe respetarlo.
La única excepción es cuando en el contrato se pactó que el arrendador podría recuperar la vivienda para uso propio o de familiares directos, siempre que se cumplan los requisitos de forma y plazo.
Impacto en el precio de venta
El precio de venta de un piso alquilado puede variar según la situación:
- Venta a inversor: el valor se calcula en base a la rentabilidad del alquiler (ingresos anuales – gastos) / precio de venta.
- Venta a particular: si el inmueble está ocupado y no se puede entrar de inmediato, suele implicar una rebaja frente a una vivienda libre.
En algunos casos, negociar una salida anticipada del inquilino mediante indemnización permite obtener un precio más alto y ampliar el número de compradores potenciales
Estrategias para vender un piso alquilado
- Vender con el inquilino dentro → ideal para compradores inversores que buscan rentabilidad inmediata.
- Negociar salida anticipada → acordar con el inquilino una compensación a cambio de la entrega anticipada de llaves.
Esperar al fin del contrato → vender libre de cargas una vez finalizado el contrato de arrendamiento.
Casos en los que no es necesario notificar al inquilino
No será necesario ofrecer el derecho de tanteo y retracto cuando:
- El contrato incluye renuncia expresa a estos derechos.
- Se vende el edificio completo a un único comprador.
- Se transmiten varias viviendas o locales del mismo inmueble de manera conjunta.
- En contratos anteriores a ciertas reformas, cuando la renuncia no era válida, conviene revisar la fecha y normativa aplicable.
Checklist antes de iniciar la venta
- Revisar el contrato de arrendamiento
- Solicitar asesoramiento a un profesional.
- Preparar notificación fehaciente al inquilino.
- Reunir documentación: escritura, IBI, comunidad, certificado energético.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa aunque esté alquilado?
Sí. No es necesario rescindir el contrato de alquiler. Compramos propiedades alquiladas y nos hacemos cargo de la gestión del inquilino desde el primer día.
¿Qué pasa con el inquilino si vendo?
El contrato de arrendamiento sigue vigente. El inquilino no tiene que abandonar el piso ni cambiar nada: simplemente cambia el propietario.
¿Tengo que avisar al inquilino antes de vender?
No necesariamente. Podemos ayudarte a gestionar la comunicación para que sea clara, respetuosa y sin generar conflictos. Nos encargamos de todo
¿Cómo se calcula el precio de mi casa si está alquilada?
Valoramos tu vivienda teniendo en cuenta el estado, la ubicación y la rentabilidad actual del alquiler. Te damos una oferta justa y adaptada al mercado.
¿La venta es más lenta por tener un inquilino?
No. Nuestro proceso es ágil y directo: firmamos en 30 días o en el plazo que mejor se ajuste a ti. Sin interrupciones ni burocracia innecesaria.
¿Qué garantías tengo de que la venta se cerrará sin problemas?
En Ares Proptech compramos sin intermediarios. Tenemos experiencia en operaciones con inquilinos y nos encargamos de la gestión legal y notarial.
