Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga en Madrid
La plusvalía municipal es un impuesto local que deben abonar los propietarios cuando venden una vivienda, heredan un inmueble o realizan una donación. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, el impuesto se paga cuando se transmite una propiedad urbana y se produce un incremento en el valor del suelo respecto al momento de su adquisición.
La plusvalía municipal no grava el precio total de la vivienda, sino el aumento del valor del terreno (no de la construcción). Esto significa que aunque el valor del piso no haya subido demasiado, si el suelo urbano se ha revalorizado, se deberá pagar este impuesto.
El importe depende de tres factores principales:
- Los años de tenencia del inmueble: Cuantos más años hayan pasado desde la compra hasta la venta, mayor será la base imponible.
- El valor catastral del suelo: Este dato figura en el último recibo del IBI y representa la proporción del terreno dentro del valor total de la vivienda.
- El tipo impositivo municipal: En Madrid, el Ayuntamiento aplica actualmente un tipo fijo del 29 %, aunque los coeficientes de cálculo varían según los años de posesión.
El pago de la plusvalía municipal debe realizarse dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compraventa. En el caso de herencias o donaciones, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento o la transmisión.
Existen situaciones en las que el propietario está exento del impuesto, por ejemplo:
- Si se demuestra que no ha existido incremento real del valor del terreno.
- Si el vendedor es mayor de 65 años y la venta corresponde a su vivienda habitual.
- Si el inmueble se transmite entre cónyuges o a favor de los hijos en determinados supuestos legales.
La reforma introducida en 2021 por el Tribunal Constitucional y la posterior adaptación normativa de los ayuntamientos, como el de Madrid, han buscado corregir el antiguo sistema, que generaba desigualdades al cobrar el impuesto incluso cuando no existía ganancia real.
Ahora los contribuyentes pueden escoger el método de cálculo más beneficioso para pagar solo por el incremento real del valor del terreno y no por estimaciones genéricas.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid
Calcular la plusvalía municipal en Madrid se basa en dos métodos que el propio contribuyente puede elegir según cuál le resulte más favorable. Desde la reforma fiscal de 2021, el Ayuntamiento de Madrid permite optar entre el método objetivo y el método real, con el fin de que el impuesto refleje el incremento auténtico del valor del suelo urbano.
Antes de aplicar cualquiera de los dos métodos, es necesario reunir ciertos datos que serán indispensables para el cálculo.
Datos necesarios para calcular la plusvalía municipal en Madrid:
- Fecha de adquisición y fecha de venta de la vivienda.
- Años de tenencia del inmueble (diferencia entre ambas fechas).
- Valor catastral del suelo, que puedes consultar en el último recibo del IBI.
- Valor de compra y valor de venta del inmueble (figuran en las escrituras).
- Tipo impositivo vigente del Ayuntamiento de Madrid (actualmente 29 %).
Una vez dispongas de estos datos, puedes realizar el cálculo por los dos sistemas que detalla la normativa.
Método objetivo: fórmula con coeficientes actualizados
El método objetivo se basa en un cálculo estándar determinado por los coeficientes que publica el Ayuntamiento de Madrid cada año.
Fórmula del método objetivo:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia
A esa base imponible se le aplica el tipo impositivo municipal (29 %) para obtener la cuota a pagar.
Ejemplo práctico:
Supongamos que el valor catastral del suelo de una vivienda en Madrid es de 70.000 € y que el propietario la ha tenido durante 10 años. Según la tabla de coeficientes de 2025, el coeficiente aplicable es del 0,15.
Base imponible = 70.000 € × 0,15 = 10.500 €
Impuesto de plusvalía = 10.500 € × 29 % = 3.045 €
En este caso, el contribuyente debería abonar 3.045 € de plusvalía municipal.
Coeficientes orientativos del Ayuntamiento de Madrid (2025):
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| De 1 a 2 años | 0,15 |
| De 3 a 4 años | 0,14 |
| 5 años | 0,16 |
| 6 años | 0,18 |
| 7 años | 0,19 |
| 8 años | 0,20 |
| 9 años | 0,19 |
| 10 años | 0,15 |
| 11 años | 0,12 |
| 12 años | 0,10 |
| 13-16 años | 0,09 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 o más años | 0,40 |
Los coeficientes son fijados por el Ayuntamiento y pueden variar cada año fiscal. Siempre conviene verificar la ordenanza municipal actualizada antes de realizar el cálculo definitivo.
El método objetivo resulta útil para quienes vendieron su vivienda con un incremento moderado del valor del suelo, ya que los coeficientes suelen limitar la base imponible a un valor inferior al real.
Método real: cálculo con la ganancia patrimonial
El método real permite calcular la plusvalía a partir del beneficio real obtenido por la venta, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Este sistema es especialmente útil cuando la ganancia patrimonial es baja o cuando el valor catastral del suelo representa una proporción pequeña del valor total.
Fórmula del método real:
- Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de compra
- Porcentaje del suelo = Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total
- Base imponible = Ganancia patrimonial × Porcentaje del suelo
- Impuesto = Base imponible × Tipo impositivo (29 %)
Ejemplo práctico:
Un propietario compró su vivienda en Madrid en 2010 por 180.000 € y la vende en 2025 por 250.000 €. El valor catastral total es 100.000 €, y el valor del suelo representa el 60 %.
Ganancia patrimonial = 250.000 € – 180.000 € = 70.000 €
Base imponible = 70.000 € × 60 % = 42.000 €
Impuesto de plusvalía = 42.000 € × 29 % = 12.180 €
En este caso, el método real resulta menos favorable que el objetivo, por lo que el contribuyente debería elegir el método objetivo para pagar menos.
Cuál método conviene más
La elección entre el método objetivo y el real dependerá de la evolución del mercado y de la situación concreta del inmueble:
- Método objetivo: suele ser más beneficioso cuando el valor de venta no supera ampliamente el valor de compra.
- Método real: conviene cuando la ganancia patrimonial es pequeña o el valor catastral del suelo es bajo respecto al total.
Cálculo de la plusvalía municipal por municipio
Aunque el funcionamiento del impuesto de plusvalía municipal es similar en toda España, cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes y tipos impositivos. Esto hace que el importe final varíe de un municipio a otro, incluso dentro de la Comunidad de Madrid.
A continuación te explicamos cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid capital, Móstoles y Alcorcón, con los datos actualizados a 2025.
Plusvalía municipal en Madrid capital
El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo impositivo del 29 % sobre la base imponible, independientemente de los años de tenencia del inmueble.
La diferencia se encuentra en los coeficientes de multiplicación, que varían en función del tiempo transcurrido desde la compra hasta la venta.
Estos coeficientes se actualizan periódicamente para reflejar las variaciones del mercado inmobiliario madrileño. A modo orientativo, los coeficientes aplicables para 2025 son los siguientes:
- Hasta 2 años: 0,15
- De 3 a 4 años: 0,14
- 5 años: 0,16
- 6 años: 0,18
- 7 años: 0,19
- 8 años: 0,20
- 9 años: 0,19
- 10 años: 0,15
- 11 años: 0,12
- 12 años: 0,10
- De 13 a 16 años: 0,09
- 17 años: 0,13
- 18 años: 0,17
- 19 años: 0,23
- 20 o más años: 0,40
Por ejemplo, si el valor catastral del suelo de una vivienda es de 80.000 € y el propietario la ha tenido durante 10 años, el cálculo sería:
Base imponible = 80.000 × 0,15 = 12.000 €
Impuesto de plusvalía = 12.000 × 29 % = 3.480 €
El contribuyente deberá abonar esa cantidad dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta.
En caso de herencias o donaciones, el plazo se amplía a seis meses.
Plusvalía municipal en Móstoles
En el municipio de Móstoles, el cálculo de la plusvalía municipal se realiza aplicando un tipo impositivo del 25 %, con coeficientes que también dependen del número de años que el vendedor haya mantenido la propiedad.
Los coeficientes establecidos por el Ayuntamiento de Móstoles para 2025 son:
- Menos de 1 año: 0,14
- 1 año: 0,13
- 2 años: 0,15
- 3 años: 0,16
- 4 y 5 años: 0,17
- 6 años: 0,16
- 7 años: 0,12
- 8 años: 0,10
- 9 años: 0,09
- 10 a 13 años: 0,08
- 14 años: 0,10
- 15 años: 0,12
- 16 años: 0,16
- 17 años: 0,20
- 18 años: 0,26
- 19 años: 0,36
- 20 o más años: 0,45
Ejemplo:
Una vivienda con valor catastral del suelo de 60.000 € vendida tras 15 años de propiedad.
Base imponible = 60.000 × 0,12 = 7.200 €
Impuesto de plusvalía = 7.200 × 25 % = 1.800 €
Como en el resto de municipios, el pago debe realizarse en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura de compraventa.
Plusvalía municipal en Alcorcón
En Alcorcón, la normativa municipal establece un tipo impositivo variable según los años de tenencia de la propiedad, lo que diferencia a este municipio de otros.
El tipo impositivo y los coeficientes para 2025 son los siguientes:
Tipo impositivo según años de propiedad:
- Hasta 5 años: 30 %
- De 6 a 10 años: 29 %
- De 11 a 15 años: 28 %
- 16 años o más: 27 %
Coeficientes aplicables:
- Menos de 1 año: 0,14
- 1 año: 0,13
- 2 años: 0,14
- 3 años: 0,15
- 4 y 5 años: 0,17
- 6 años: 0,16
- 7 años: 0,12
- 8 años: 0,10
- 9 años: 0,09
- 10 a 13 años: 0,08
- 14 años: 0,09
- 15 años: 0,10
- 16 años: 0,13
- 17 años: 0,17
- 18 años: 0,23
- 19 años: 0,29
- 20 o más años: 0,45
Ejemplo práctico:
Propiedad con valor catastral del suelo de 50.000 €, vendida tras 18 años de posesión.
Base imponible = 50.000 × 0,23 = 11.500 €
Impuesto de plusvalía = 11.500 × 27 % = 3.105 €
Como puede observarse, Alcorcón aplica coeficientes más altos en plazos largos, lo que incrementa el importe total de la plusvalía municipal para propiedades de antigüedad elevada.
Comparativa entre municipios
La diferencia entre ayuntamientos como Madrid, Móstoles y Alcorcón radica principalmente en el tipo impositivo y los coeficientes multiplicadores.
En términos generales, el impuesto es más elevado en Madrid capital debido a su tipo fijo del 29 %, aunque el contribuyente puede beneficiarse si el coeficiente aplicable es bajo.
En Móstoles y Alcorcón, en cambio, los tipos impositivos son menores o variables, pero los coeficientes de los años superiores suelen ser más altos, lo que puede igualar el resultado final.
Por eso es recomendable simular el cálculo en cada municipio antes de presentar la autoliquidación. Cada ayuntamiento dispone de su propia herramienta online para realizar el cálculo:
La elección del método de cálculo más adecuado y el conocimiento de los coeficientes de tu municipio son determinantes para reducir la carga fiscal de la venta.
Una revisión previa de los valores catastrales y los años de tenencia puede marcar la diferencia entre pagar una plusvalía elevada o minimizarla de forma legal.
Ejemplo práctico: cuánto pagarías de plusvalía por una vivienda en Madrid
Para comprender cómo se calcula exactamente la plusvalía municipal en Madrid, nada mejor que analizar un ejemplo real con cifras actualizadas a 2025. Este ejercicio te permitirá ver cómo varía el importe del impuesto según el método de cálculo que elijas y cómo influye el valor catastral del suelo en la cantidad final a pagar.
Imaginemos el caso de un propietario que compró su vivienda en Madrid hace 14 años, en 2011, por un precio de 150.000 €, y que ahora, en 2025, decide venderla por 220.000 €.
En el último recibo del IBI, el valor catastral total del inmueble figura como 100.000 €, de los cuales el valor catastral del suelo representa un 60 %, es decir, 60.000 €.
El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo impositivo fijo del 29 % para este impuesto, y el coeficiente aplicable para 14 años de tenencia, según la tabla vigente, es del 0,09.
Veamos cómo se calcula la plusvalía con ambos métodos.
Cálculo con el método objetivo
El método objetivo se basa en el valor catastral del suelo y el coeficiente correspondiente a los años que el inmueble ha permanecido en propiedad.
Fórmula del método objetivo:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente
Impuesto = Base imponible × Tipo impositivo
Aplicando los datos del ejemplo:
Base imponible = 60.000 € × 0,09 = 5.400 €
Impuesto = 5.400 € × 29 % = 1.566 €
El resultado indica que, según el método objetivo, el propietario tendría que pagar 1.566 € de plusvalía municipal.
Este método es rápido y sencillo, y suele ser más favorable en operaciones donde la revalorización de la vivienda no ha sido demasiado elevada.
Cálculo con el método real
El método real calcula la plusvalía a partir del incremento real del valor del inmueble desde la compra hasta la venta.
Primero, se determina la ganancia patrimonial, y luego se aplica el porcentaje del valor catastral del suelo sobre el total.
Fórmula del método real:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de compra
Porcentaje del suelo = Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total
Base imponible = Ganancia patrimonial × Porcentaje del suelo
Impuesto = Base imponible × Tipo impositivo
Aplicando los datos del ejemplo:
Ganancia patrimonial = 220.000 € – 150.000 € = 70.000 €
Porcentaje del suelo = 60 %
Base imponible = 70.000 € × 60 % = 42.000 €
Impuesto = 42.000 € × 29 % = 12.180 €
Con el método real, el importe de la plusvalía municipal sería de 12.180 €.
Comparación entre ambos métodos
Como se puede observar, el resultado es muy distinto.
Con el método objetivo, el propietario pagaría solo 1.566 €, mientras que con el método real, el impuesto ascendería a 12.180 €.
En este caso, el método objetivo resulta mucho más ventajoso, ya que reduce la carga fiscal en más de un 85 %.
Esta diferencia demuestra la importancia de calcular la plusvalía municipal por ambos sistemas antes de presentar la autoliquidación.
El Ayuntamiento de Madrid permite al vendedor escoger el método más favorable, lo que ofrece la oportunidad de optimizar el pago del impuesto de manera completamente legal.
Factores que pueden alterar el resultado
El importe final del impuesto puede variar en función de:
- Actualizaciones del valor catastral: si el Catastro revisa al alza el valor del suelo, la base imponible aumentará.
- Años de tenencia: los coeficientes disminuyen o aumentan según el tramo, afectando directamente al cálculo.
- Ubicación exacta dentro del municipio: el valor del suelo urbano varía entre distritos.
- Reformas en la vivienda: aunque no modifican el valor del terreno, pueden influir en la percepción de valor total ante el Catastro.
Por ello, antes de realizar el cálculo final o de presentar la declaración, se recomienda verificar los datos catastrales en la Sede Electrónica del Catastro y, en caso de discrepancias, solicitar su corrección.
El ejemplo anterior ilustra la relevancia de entender cómo funciona cada método de cálculo.
Un error o una elección precipitada puede implicar pagar miles de euros de más.
Por esa razón, es fundamental realizar ambos cálculos y, si es necesario, consultar a un asesor especializado en fiscalidad inmobiliaria en Madrid.
De esta forma podrás asegurarte de pagar la cantidad justa de plusvalía municipal y, al mismo tiempo, cumplir con todas las obligaciones tributarias que establece el Ayuntamiento.
Qué método conviene elegir para pagar menos plusvalía
La elección entre el método objetivo y el método real es uno de los puntos más relevantes a la hora de calcular la plusvalía municipal en Madrid, ya que puede suponer una diferencia de miles de euros en el importe final.
En términos generales, el método objetivo suele ser más conveniente en la mayoría de los casos, especialmente cuando el incremento del valor del suelo ha sido moderado o cuando el inmueble se ha mantenido en propiedad durante muchos años.
Esto se debe a que el cálculo se basa en coeficientes limitados que reducen la base imponible, independientemente de cuánto haya aumentado el precio de venta.
Por el contrario, el método real puede resultar más adecuado en situaciones muy concretas, como por ejemplo cuando la ganancia patrimonial es pequeña o cuando el valor del suelo representa una proporción baja del valor total del inmueble. En esos casos, calcular la plusvalía a partir de la ganancia real puede generar un resultado más reducido que el estimado mediante los coeficientes del método objetivo.
Dos viviendas con precios de venta similares pueden arrojar resultados muy distintos según su valor catastral, la zona donde se ubiquen o los años de tenencia.
Por eso, antes de presentar la autoliquidación del impuesto, se recomienda realizar ambos cálculos y comparar los resultados para determinar cuál ofrece la menor carga tributaria.
El objetivo debe ser siempre el mismo: pagar únicamente por el incremento real del valor del suelo y no por estimaciones genéricas que no reflejen la realidad económica de la operación.
Contar con la orientación de profesionales especializados en fiscalidad inmobiliaria puede marcar la diferencia entre pagar lo justo o asumir un exceso innecesario. En Grupo Inmobiliario Ares, por ejemplo, analizamos cada caso según el valor catastral, los coeficientes municipales y la ganancia real para determinar con exactitud cuál es el método más beneficioso para el vendedor.
