El contrato de arras es uno de los documentos más importantes cuando se compra una vivienda en España. Es el paso previo a firmar la escritura y sirve para reservar la propiedad a cambio de una señal. En este acuerdo, comprador y vendedor dejan por escrito cuánto se paga, qué plazos hay para cerrar la operación y qué ocurre si una de las partes no cumple.
Aunque parece simple, las arras tienen consecuencias legales importantes: determinan si puedes recuperar el dinero, si se pierde la señal o incluso si puedes exigir el cumplimiento de la compraventa. Por eso es esencial entender bien qué son, qué tipos existen y cómo evitar errores.
1. ¿Qué es un contrato de arras? (versión clara, completa y optimizada)
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que sirve para reservar una vivienda antes de formalizar la compraventa definitiva. A cambio de esa reserva, el comprador entrega una señal económica, que después se descuenta del precio final si la operación llega a firmarse.
Este contrato establece por escrito el compromiso de ambas partes, fija un plazo máximo para firmar la compraventa ante notario y determina qué ocurre si comprador o vendedor incumplen. Dependiendo del tipo de arras elegido (confirmatorias, penales o penitenciales), las consecuencias legales pueden variar: desde perder la señal hasta exigir la firma o reclamar el doble del dinero entregado.
En resumen: el contrato de arras es el documento que blinda la operación, evita que ese piso se venda a otra persona y da seguridad jurídica antes de dar el gran paso de comprar una vivienda.
2. ¿Por qué se firma un contrato de arras?
El contrato de arras se firma para asegurar que comprador y vendedor se comprometen seriamente con la operación antes de formalizar la compraventa ante notario. En un mercado donde una vivienda puede recibir varias ofertas, las arras funcionan como una reserva: el vendedor retira el inmueble del mercado y el comprador demuestra su intención real aportando una señal económica.
Esta fase previa es especialmente útil cuando el comprador necesita tiempo para gestionar trámites como solicitar una hipoteca, analizar la situación registral de la propiedad o completar verificaciones técnicas antes de comprar. Con el contrato de arras, el vendedor garantiza que no venderá la vivienda a un tercero durante ese periodo, evitando situaciones de inseguridad o negociaciones paralelas.
Para el vendedor también supone protección: la señal que recibe reduce el riesgo de que el comprador abandone la operación sin motivo. Según el tipo de arras firmado, podrá quedarse con la cantidad entregada, exigir daños y perjuicios o incluso obligar al cumplimiento del contrato.
Además, las arras permiten fijar desde el inicio todas las condiciones clave: precio cerrado, plazos máximos para elevar la operación a escritura pública, cargas de la vivienda y obligaciones de ambas partes. Esto evita ambigüedades y conflictos posteriores.
En resumen, el contrato de arras se firma para dar seguridad jurídica, garantizar el compromiso mutuo y asegurar que ambas partes avanzan hacia la compraventa con reglas claras y consecuencias definidas.
3. ¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras debe recoger con absoluta claridad todas las condiciones esenciales de la compraventa. Es un documento vinculante, por lo que cualquier dato omitido o mal definido puede generar conflictos, demoras o incluso la pérdida de la señal. Para que sea válido y efectivo, debe incluir como mínimo los siguientes elementos.
En primer lugar, deben aparecer correctamente identificados el comprador y el vendedor, con nombre completo, DNI o NIE y datos de contacto. Esto evita confusiones y asegura que las obligaciones recaen sobre las personas correctas.
Después, es imprescindible describir con precisión el inmueble: dirección, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad, superficie, estado y si existen cargas, hipotecas, usufructos o embargos. Cuanta más información registral se incorpore, menor es el riesgo de incidencias posteriores.
El contrato debe fijar también el precio final pactado, la forma de pago y el importe que el comprador entrega como señal. Además, se deben detallar los gastos que corresponde asumir a cada parte, siguiendo la normativa vigente de la comunidad autónoma.
Otro punto clave es el plazo máximo para formalizar la compraventa ante notario. Este plazo debe ser realista y suficiente para completar trámites como conseguir financiación, solicitar notas simples, verificar cargas o pedir tasaciones.
Finalmente, es obligatorio especificar el tipo de arras: confirmatorias, penales o penitenciales, ya que de ello dependen las consecuencias en caso de incumplimiento. El documento debe cerrar con la fecha y la firma de ambas partes, que acreditan que conocen y aceptan todas las condiciones.
4. ¿Quién hace el contrato de arras?
El contrato de arras puede redactarlo cualquiera de las partes implicadas, pero no todas las opciones ofrecen el mismo nivel de seguridad jurídica. Lo fundamental es que el documento quede bien estructurado, sin vacíos legales y con cláusulas claras que eviten interpretaciones posteriores. Por eso conviene conocer quién puede elaborarlo y en qué casos es recomendable recurrir a un profesional.
Cuando la compraventa se realiza entre particulares, es habitual que el propio vendedor prepare el contrato utilizando un modelo estándar. Aunque esta opción es viable, suele implicar más riesgos: muchos contratos descargados de Internet no contemplan situaciones específicas como cargas ocultas, plazos insuficientes para tramitar una hipoteca o condiciones de desistimiento mal definidas.
Si interviene una inmobiliaria, lo habitual es que el agente gestione la elaboración del contrato. Las agencias suelen trabajar con modelos revisados jurídicamente y adaptados a la normativa vigente, por lo que esta opción aporta un mayor nivel de seguridad. Además, suelen encargarse de verificar la documentación del inmueble y de mediar entre las partes.
También existe la opción de contratar directamente a un abogado o asesor especializado en derecho inmobiliario. Esta es la alternativa más segura cuando la operación presenta particularidades: viviendas con cargas, herencias, varios propietarios, plazos complejos o condiciones especiales de financiación.
En resumen, aunque cualquiera puede redactarlo, lo más recomendable es que el contrato lo prepare un profesional o una agencia con experiencia para garantizar que el acuerdo se ajusta a la ley y protege a ambas partes.
5. Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras y cada uno establece consecuencias diferentes en caso de incumplimiento. Por eso es crucial identificar cuál se firma antes de entregar la señal. Aunque a primera vista todos parecen similares, su efecto jurídico cambia de manera significativa.
Arras confirmatorias
Son las más comunes. Funcionan como un anticipo del precio final y como prueba del compromiso entre comprador y vendedor. Si alguna de las partes incumple, no se puede resolver el contrato de manera automática. En este caso, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del acuerdo o reclamar daños y perjuicios. No están reguladas de forma específica en el Código Civil, por lo que cualquier desacuerdo debe interpretarse según el contenido del contrato y la jurisprudencia.
Arras penales
Incorporan una penalización económica si una de las partes incumple. Si el comprador no cumple, el vendedor puede quedarse con la señal y, además, reclamar daños y perjuicios. Si el incumplimiento es del vendedor, el comprador puede exigir el doble de la señal o pedir el cumplimiento forzoso del contrato. Tampoco están reguladas expresamente, por lo que su fuerza depende de la redacción del documento.
Arras penitenciales
Son las únicas reguladas específicamente en el Código Civil (artículo 1454) y permiten desistir del contrato sin necesidad de justificar el motivo. Si el comprador renuncia, pierde la señal. Si quien renuncia es el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Gracias a su claridad y seguridad jurídica, suelen ser las preferidas en operaciones estándar.
Elegir el tipo adecuado depende del nivel de compromiso de las partes y de las características de la operación. En compraventas con financiación pendiente suelen emplearse arras penitenciales por ofrecer una vía clara de salida si el banco no concede la hipoteca.
6. ¿Quién paga el importe de las arras y cuánto se suele adelantar?
El importe del contrato de arras lo paga siempre el comprador. Este pago funciona como señal y confirma su compromiso real de adquirir la vivienda. No es un gasto adicional, sino un adelanto que posteriormente se descuenta del precio total cuando se formaliza el contrato de compraventa ante notario.
El porcentaje que suele entregarse como arras varía según la negociación entre las partes, pero en la práctica inmobiliaria es habitual que oscile entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. En operaciones muy demandadas o viviendas con alta competencia, algunas partes pueden pactar porcentajes más altos para reforzar la seriedad del acuerdo, aunque no es lo más frecuente.
Este adelanto tiene también un efecto jurídico importante: si el comprador incumple y decide no seguir adelante, puede perder la cantidad entregada. Si quien incumple es el vendedor (en el caso de arras penitenciales), deberá devolver el doble de lo recibido. Por eso, es esencial que comprador y vendedor conozcan claramente qué tipo de arras están firmando y sus consecuencias.
