Valor de referencia catastral: qué es, para qué sirve y cómo consultarlo

Índice de contenidos

1. ¿Qué es el valor de referencia catastral?
2. ¿Cómo se calcula el valor de referencia?
3. ¿Cómo consultar el valor de referencia de tu inmueble?
4. Elementos que influyen en el valor de referencia
5. ¿Y si el valor de referencia es superior al precio real?
6. Diferencias entre valor de referencia, catastral y de mercado
7. ¿Qué es el Catastro y por qué es importante?
8. ¿Y si no existe valor de referencia para mi vivienda?
9. Lo que debes tener claro antes de tomar decisiones
10. ¿Cómo podemos ayudarte desde Grupo Ares?

El valor de referencia catastral se ha convertido en un elemento clave para entender cuánto vas a pagar de impuestos al vender, heredar o comprar una vivienda. Desde 2022, este valor ha pasado a ser la base imponible mínima para tributar en impuestos como el ITP, el ISD o incluso el Impuesto sobre el Patrimonio.

Pero ¿qué significa realmente este valor? ¿Cómo se calcula? ¿Y qué hacer si no estás de acuerdo con él? En esta guía completa te lo explicamos paso a paso. 

¿Qué es el valor de referencia catastral?

Es un valor asignado por la Dirección General del Catastro, basado en los precios reales de compraventa comunicados por notarios, y ajustado por zonas mediante factores de minoración para no superar el valor de mercado.

Este valor tiene carácter vinculante y objetivo a efectos fiscales. No es una sugerencia ni una orientación: es el valor que Hacienda utiliza como mínimo para calcular lo que debes pagar, aunque hayas pactado otro precio.

Desde su entrada en vigor el 1 de enero de 2022, su función principal es servir de base imponible en:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
• Impuesto sobre el Patrimonio (IP) para inmuebles adquiridos desde 2022

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

El Catastro parte de informes anuales del mercado inmobiliario, construidos a partir de datos de compraventa aportados por los fedatarios públicos. Se establecen módulos de valor medio por zonas homogéneas (barrios, municipios, ámbitos rurales) y se publican en mapas accesibles online.

El valor de referencia de cada inmueble se obtiene aplicando:

• El módulo de valor medio correspondiente a su zona
• Unos coeficientes correctores según antigüedad, conservación, uso…
• Un factor de minoración para asegurar que no supere el valor de mercado

No se tienen en cuenta elementos específicos como reformas interiores, mejoras recientes o defectos particulares del inmueble.

¿Cómo consultar el valor de referencia de tu inmueble?

Puedes consultarlo gratuitamente desde el 1 de enero de cada año en la Sede Electrónica del Catastro:

1. Accede a: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
2. Identifícate con Cl@ve, DNI electrónico o certificado digital
3. Introduce la referencia catastral del inmueble
4. Consulta el valor asignado y descarga justificante si lo necesitas

También puedes consultarlo por teléfono (91 387 45 50) o presencialmente en la Gerencia del Catastro.

Elementos que influyen en el valor de referencia

Aunque se trata de un valor oficial y estandarizado, el Catastro tiene en cuenta ciertos factores para definirlo:

• Ubicación geográfica y entorno
• Antigüedad y tipo de inmueble
• Datos medios de compraventas en la zona
• Tendencias del mercado inmobiliario

Sin embargo, no se ajusta individualmente a cada vivienda, por lo que puede haber diferencias importantes con el valor de mercado.

¿Y si el valor de referencia es superior al precio real?

Si vendes tu piso por 180.000 € pero el valor de referencia es 195.000 €, Hacienda te exigirá tributar por la cifra más alta.

Puedes impugnar el valor si justificas que el precio real es inferior. El proceso habitual:

1. Pagar el impuesto con el valor de referencia
2. Solicitar una rectificación de la autoliquidación
3. Aportar una tasación oficial de una sociedad homologada
4. Si se acepta, recuperarás el exceso pagado

Diferencias entre valor de referencia, catastral y de mercado

¿Qué es el Catastro y por qué es importante?

El Catastro es un registro público y obligatorio, gestionado por Hacienda, que contiene:

• Datos físicos y jurídicos de los inmuebles
• Ubicación, superficie, uso
• Valor catastral y referencia
• Titulares registrados

Aunque no es el Registro de la Propiedad, tiene gran impacto fiscal y administrativo.

Lo que debes tener claro antes de tomar decisiones

El valor de referencia catastral no es solo una cifra administrativa: tiene implicaciones fiscales reales que pueden afectar de forma considerable a tu bolsillo. Entender cómo se calcula, por qué lo establece Hacienda y en qué situaciones conviene reclamar es esencial para tomar decisiones acertadas y seguras con tu propiedad.

No se trata únicamente de cumplir con la normativa, sino de hacerlo con conocimiento y criterio. Ya sea que estés vendiendo, comprando, heredando o recibiendo una donación, conocer este valor te ayudará a prever costes y a defender tus derechos si no estás de acuerdo con la valoración asignada. En un contexto fiscal cambiante, la información clara y bien explicada es tu mejor aliada.

¿Cómo podemos ayudarte desde Grupo Ares?

Tanto si estás pensando en vender como si has heredado o estás en proceso de compra, saber con claridad cuál es el valor fiscal de tu vivienda puede marcar la diferencia. En Grupo Inmobiliario Ares te acompañamos durante todo el proceso para que no tengas que preocuparte por cálculos, tasaciones o trámites.

Nuestros expertos pueden ayudarte a analizar si el valor de referencia asignado a tu inmueble es coherente con la realidad del mercado, y te asesoramos en cómo actuar si crees que estás pagando de más. También realizamos valoraciones personalizadas y te ayudamos a presentar reclamaciones si lo necesitas.

Si quieres actuar con seguridad y evitar sorpresas con Hacienda, estamos aquí para ayudarte.