¿Cómo calcular la plusvalía municipal de mi casa?

❝Calcula la plusvalía de tu casa en Madrid y alrededores siguiendo estos pasos ❞

La plusvalía municipal de una propiedad es el impuesto que cobra el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda por el incremento del valor que haya tenido el inmueble desde el momento en que se adquirió hasta que se vende.

En Grupo Inmobiliario Ares ya te hemos hablado del impuesto de plusvalía municipal. Pero, en este artículo, te vamos a enseñar cómo calcular la plusvalía municipal de tu casa en Madrid y algunos municipios cercanos.

Cómo se calcula la plusvalía municipal 

Hace unos años, solo existía un sistema de cálculo de la plusvalía municipal. Sin embargo, se consideró que esa forma de calcularla podría no reflejar siempre el incremento de valor real.

Por eso, se creó un nuevo sistema para que los vendedores puedan escoger el de importe más bajo. 

Qué datos necesito para calcular la plusvalía municipal 

Para poder calcular la plusvalía municipal, necesitas tener a mano ciertos datos:

  • La cantidad de años que han pasado desde que adquiriste la propiedad hasta que la vendes.
  • El valor catastral de la vivienda. Esto lo puedes averiguar mirando el último recibo del IBI. 

Para el método objetivo, te bastará con estos dos datos y los tipos impositivos de tu municipio. Sin embargo, para calcular por el método real, también necesitarás saber:

  • El valor por el que adquiriste el inmueble en su día.
  • El valor de venta real del inmueble.

Método objetivo 

Para calcular la plusvalía con el método objetivo, tendrás que seguir los siguientes pasos:

1. Calcular la base imponible 

Para esto, necesitas el valor catastral del inmueble y también será necesario conocer el coeficiente de multiplicación que aplica tu municipio según la cantidad de años que has tenido el inmueble.

(En los ejemplos, veremos estos coeficientes para los municipios de Madrid, Alcorcón y Móstoles).

Base imponible del Impuesto de Plusvalía municipal = Valor catastral del suelo X Coeficiente de multiplicación

2. Aplicar el Tipo Impositivo

A la base imponible, deberás multiplicar el tipo impositivo de la plusvalía en tu municipio

Plusvalía municipal = Base imponible X Tipo impositivo del municipio

Método real 

Para hacer el cálculo de la plusvalía municipal con el método real, necesitas:

1. Conocer la ganancia patrimonial que has tenido con la vivienda. La ganancia patrimonial se calcula así:

Ganancia patrimonial = Precio de venta del inmueble – Precio de compra

2. Ahora tendrás que averiguar el porcentaje del valor catastral que representa el valor catastral del suelo.

Ejemplo: si el valor catastral es 100.000 € y el valor del suelo es de 50.000 €, este porcentaje será el 50 %.

(Puedes averiguar el valor catastral del inmueble y del suelo en tu último recibo del IBI).

3. Ese porcentaje que has obtenido debes multiplicarlo a la ganancia patrimonial para conseguir la base imponible.

Base imponible = (valor de venta – valor de compra) X porcentaje del valor catastral del suelo

4. Finalmente, a la base imponible, deberás aplicarle el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento.

Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid 

En el municipio de Madrid, el tipo impositivo de la plusvalía municipal es del 29 % independientemente de la cantidad de años que hayan transcurrido desde la adquisición hasta la venta del inmueble.

El coeficiente de multiplicación sí varía en función de la cantidad de años:

  • De 0 a 2 años > 0,15 %
  • De 3 a 4 años > 0,14 %
  • 5 años > 0,16 %
  • 6 años > 0,18 %
  • 7 años > 0,19 %
  • 8 años > 0,20 %
  • 9 años > 0,19 %
  • 10 años > 0,15 %
  • 11 años > 0,12 %
  • 12 años > 0,10 %
  • De 13 a 16 años > 0,09 %
  • 17 años > 0,13 %
  • 18 años > 0,17 %
  • 19 años > 0,23 %
  • 20 años o más > 0,40 %

Cómo calcular la plusvalía en Móstoles 

En Móstoles, el tipo impositivo de la plusvalía municipal es del 25 %.

El coeficiente de multiplicación es el siguiente:

  • Menos de 1 año > 0,14 %
  • 1 año > 0,13 %
  • 2 años > 0,15 %
  • 3 años > 0,16 %
  • 4 y 5 años > 0,17 %
  • 6 años > 0,16 %
  • 7 años > 0,12 %
  • 8 años > 0,10 %
  • 9 años > 0,09 %
  • De 10 a 13 años > 0,08 %
  • 14 años > 0,10 %
  • 15 años > 0,12 %
  • 16 años > 0,16 %
  • 17 años > 0,20 %
  • 18 años > 0,26 %
  • 19 años > 0,36 %
  • 20 años o más > 0,45 %

Cuánto debo pagar de plusvalía municipal por una casa en Alcorcón 

En Alcorcón, el tipo impositivo no es fijo, sino que varía en función de la cantidad de años que hayas tenido la propiedad:

  • Hasta 5 años > 30 %
  • De 6 a 10 años > 29 %
  • De 11 a 15 años > 28 %
  • 16 años o más > 27 %

También, igual que en los otros municipios, varía el coeficiente de multiplicación:

  • Menos de 1 año > 0,14 %
  • 1 año > 0,13 %
  • 2 años > 0,14 %
  • 3 años > 0,15 %
  • 4 y 5 años > 0,17 %
  • 6 años > 0,16 %
  • 7 años > 0,12 %
  • 8 años > 0,10 %
  • 9 años > 0,09 %
  • De 10 a 13 años > 0,08 %
  • 14 años > 0,09 %
  • 15 años > 0,10 %
  • 16 años > 0,13 %
  • 17 años > 0,17 %
  • 18 años > 0,23 %
  • 19 años > 0,29 %
  • 20 años o más > 0,45 %

Ejemplo de cálculo de una plusvalía municipal en Madrid 

Como ejemplo, veamos un caso práctico.

Imagina que hace 14 años compraste una propiedad en el municipio de Madrid y te costó 150.000 €. Ahora la vendes por 220.000 €.

En el último recibo del IBI, el valor catastral de la vivienda es de 100.000 € y el valor catastral del suelo es de 60.000 € (que representa un 60 %).

Cálculo con el método objetivo 

Para calcular según el método objetivo, dado que has tenido la vivienda en propiedad durante 14 años, tienes que aplicar el coeficiente de multiplicación correspondiente, es decir, 0,09.

1. Calcula la base imponible.

Base imponible = valor catastral del suelo X coeficiente de plusvalía

Base imponible = 60.000 X 0,09 = 5400 € 

2. Aplicar el tipo impositivo.

En Madrid, es del 29 %. Por lo tanto:

Plusvalía municipal = 5400 x 29 % = 1566 €

Resultado: según el cálculo del método objetivo, tendrás que pagar 1566 € de plusvalía municipal.

Veamos qué pasa con el método real.

Cálculo del método real

Para hacer el cálculo según el método real siguiendo el mismo ejemplo, estos serían los pasos a seguir:

1. Conocer la ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de compra) = 220.000 € – 150.000 € = 70.000 € 

2. Calcular qué porcentaje del valor catastral representa el valor del suelo.
En este caso, es el 60 %.

3. Multiplicar ese porcentaje por la ganancia patrimonial para conseguir la base imponible

Base imponible = 70.000 € X 60 % = 42.000 € (base imponible)

4. Aplicar el tipo impositivo (29 %) a la base imponible para saber la plusvalía que habrá que pagar:

Resultado: 29 % de 42.000 € = 12.180 €

¿Qué método escoger? 

En este ejemplo, el método objetivo es mejor porque te haría pagar 1566 € en vez de los 12.180 € que resultan del método real.

Pero esto no siempre es así. Por eso, es importante que hagas los dos cálculos antes de decidir.

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