Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el incremento de valor del terreno urbano que se pone de manifiesto cuando se transmite la propiedad o determinados derechos sobre ella.
Puede aparecer en operaciones como una compraventa, una donación o una herencia. El impuesto se refiere al suelo, no al valor de la construcción ni al precio total de la vivienda.
Por eso no debe confundirse con el IRPF por la venta de una vivienda. Son tributos distintos y se calculan con reglas diferentes. Si quieres revisar el conjunto de impuestos que puede asumir un vendedor, consulta nuestra guía sobre impuestos al vender una vivienda.
Qué datos necesitas para calcular la plusvalía en Madrid
Antes de hacer el cálculo conviene reunir estos datos:
- Fecha de adquisición del inmueble.
- Fecha de transmisión.
- Valor catastral total del inmueble.
- Valor catastral del suelo en el año de la transmisión.
- Valor que figure en el título de adquisición.
- Valor que figure en el título de transmisión.
- En herencias o donaciones, los valores declarados a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando corresponda.
El valor catastral del suelo aparece normalmente en el recibo del IBI del año de la transmisión. Cuando el inmueble incluye suelo y construcción, la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total es fundamental para el método de estimación directa.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid en 2026
En Madrid existen dos sistemas para determinar la base imponible. El método objetivo se aplica por defecto. Si puedes acreditar que el incremento real del valor del terreno es inferior, puede utilizarse esa base menor.
1. Método objetivo
La fórmula es:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente aplicable
Después se aplica el tipo municipal:
Cuota íntegra = Base imponible × 29 %
El coeficiente depende de dos elementos: la fecha de transmisión y el tiempo transcurrido desde la adquisición. Para periodos superiores a un año se toman años completos, con un máximo de 20 años. Si el período es inferior a un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
Coeficientes de plusvalía en Madrid vigentes desde el 28 de enero de 2026
En 2026 hubo una circunstancia normativa excepcional. Entre el 1 y el 27 de enero de 2026 estuvo vigente una tabla distinta. Tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025, desde el 28 de enero de 2026 volvieron a aplicarse los coeficientes establecidos por el Real Decreto-ley 8/2023.
| Período de generación | Coeficiente |
|---|---|
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Para períodos inferiores a un año no conviene utilizar directamente el coeficiente anual: el Ayuntamiento dispone de una tabla mensual y prorratea por meses completos.
Importante: estos coeficientes pueden cambiar por norma. Para una transmisión futura debe comprobarse siempre la tabla vigente en la fecha exacta de la operación.
2. Método de estimación directa del incremento real
Este sistema permite utilizar el incremento real del terreno cuando resulte inferior a la base calculada por el método objetivo.
Para determinarlo se comparan los valores de transmisión y adquisición. A estos efectos se toma, con carácter general, el mayor entre el valor que figure en el título de cada operación y el valor comprobado por la Administración, si lo hubiera. No se añaden ni descuentan los gastos o tributos de compra y venta para esta comparación específica de la plusvalía municipal.
Cuando la vivienda incluye suelo y construcción, primero se calcula qué porcentaje representa el suelo:
Proporción del suelo = Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total
Esa proporción se aplica tanto al valor de transmisión como al valor de adquisición. De forma simplificada:
Incremento real del terreno = (Valor de transmisión − Valor de adquisición) × Proporción del suelo
Si el resultado es positivo y menor que la base del método objetivo, esa cantidad puede utilizarse como base imponible.
Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal en Madrid
Supongamos una vivienda transmitida en Madrid en agosto de 2026 con estos datos:
- Valor de adquisición: 240.000 €.
- Valor de transmisión: 250.000 €.
- Período de generación: 10 años completos.
- Valor catastral total: 120.000 €.
- Valor catastral del suelo: 60.000 €.
- Tipo de gravamen en Madrid: 29 %.
Cálculo por el método objetivo
Para 10 años, el coeficiente vigente desde el 28 de enero de 2026 es 0,12.
60.000 € × 0,12 = 7.200 € de base imponible
7.200 € × 29 % = 2.088 € de cuota íntegra
Cálculo por estimación directa
La proporción del suelo es:
60.000 € ÷ 120.000 € = 50 %
El incremento entre adquisición y transmisión es de 10.000 €. Aplicando la proporción del suelo:
10.000 € × 50 % = 5.000 € de incremento real del terreno
Como 5.000 € es inferior a los 7.200 € obtenidos por el método objetivo, en este ejemplo la base más favorable sería la estimación directa:
5.000 € × 29 % = 1.450 €
Por tanto, antes de posibles bonificaciones, la cuota resultante sería de 1.450 €. El ejemplo es orientativo y presupone que los valores utilizados son fiscalmente válidos y que no concurren otras circunstancias particulares.
Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal
Una transmisión no está sujeta al impuesto cuando se acredita que no ha existido incremento del valor del terreno entre la adquisición y la transmisión.
Para comprobarlo se aplican las reglas específicas del IIVTNU: no basta con afirmar que la operación produjo una pérdida económica global. Cuando hay suelo y construcción debe aislarse la parte correspondiente al terreno mediante la proporción catastral.
En Madrid, aunque se concluya que no existe incremento y no haya cuota que pagar, es necesario presentar la declaración correspondiente para que la Administración pueda comprobar el supuesto de no sujeción.
También existen otros supuestos de no sujeción o exención previstos legalmente, como determinadas extinciones de condominio, daciones en pago de vivienda habitual, ejecuciones hipotecarias y algunos inmuebles protegidos por su interés histórico, siempre que se cumplan los requisitos aplicables.
Quién paga la plusvalía y qué plazo tiene en Madrid
| Operación | Quién paga | Plazo general en Madrid |
|---|---|---|
| Compraventa | Vendedor | 30 días hábiles |
| Venta por persona física no residente en España | Comprador como sustituto del contribuyente | 30 días hábiles |
| Donación | Donatario | 30 días hábiles |
| Herencia | Heredero o legatario | 6 meses desde el fallecimiento |
En las herencias puede solicitarse una prórroga hasta completar un año, siempre que se solicite dentro de los primeros seis meses.
Plusvalía municipal en una herencia
En una transmisión mortis causa, el sujeto pasivo es el heredero o legatario. Para el cálculo se tiene en cuenta el período transcurrido entre la adquisición por parte del fallecido y la fecha de su fallecimiento, aplicando las reglas del impuesto.
Madrid contempla bonificaciones importantes en determinadas transmisiones por fallecimiento. En particular, la transmisión de la vivienda habitual del causante a determinados familiares puede disfrutar, si se cumplen los requisitos, de una bonificación de entre el 40 % y el 95 % de la cuota, en función del valor catastral del suelo y de las condiciones establecidas por la ordenanza.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿El mayor de 65 años está exento de plusvalía municipal?
No existe en Madrid una exención general de plusvalía municipal por tener más de 65 años y vender la vivienda habitual. Esa regla se confunde con determinadas exenciones del IRPF. La plusvalía municipal tiene sus propios supuestos de no sujeción, exención y bonificación.
¿Si vendo la vivienda por menos de lo que pagué no pago plusvalía?
Puede no existir obligación de pago si se acredita que el valor del terreno no aumentó. Sin embargo, el cálculo debe realizarse conforme a las reglas del IIVTNU y, en Madrid, debe presentarse la declaración aun cuando la operación resulte no sujeta.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
Normalmente aparece en el recibo del IBI correspondiente al año de la transmisión. También puede consultarse a través de la información catastral disponible para el inmueble.
¿Puedo elegir libremente entre los dos métodos?
El método objetivo se aplica por defecto. La estimación directa puede utilizarse cuando se acredita que el incremento real del terreno es inferior. La aplicación del Ayuntamiento de Madrid permite introducir los valores necesarios y comparar ambas bases.
¿Cuál es el tipo de gravamen de la plusvalía en Madrid en 2026?
En Madrid capital el tipo de gravamen en 2026 es del 29 % sobre la base imponible.
¿Los coeficientes son los mismos todos los años?
No. Pueden modificarse por norma. En 2026, de hecho, hubo una tabla entre el 1 y el 27 de enero y otra aplicable desde el 28 de enero. Siempre debe comprobarse la fecha de transmisión.
Fuentes oficiales utilizadas
Este artículo ha sido revisado el 19 de agosto de 2026. Para su elaboración se han utilizado principalmente las siguientes fuentes oficiales:
- Ayuntamiento de Madrid: cómo se calcula la plusvalía.
- Ayuntamiento de Madrid: tabla de coeficientes aplicables.
- Ayuntamiento de Madrid: calculadora estimativa de plusvalía.
- Ayuntamiento de Madrid: información general y plazos.
- Ayuntamiento de Madrid: bonificación por fallecimiento.
La normativa y los coeficientes pueden cambiar. Para una transmisión concreta conviene verificar siempre la información oficial vigente en la fecha de devengo.
Si estás preparando la venta de una vivienda, también puedes revisar la documentación necesaria para vender y conocer previamente el valor actual del inmueble.
