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¿Cómo calcular la plusvalía municipal de mi casa?

La plusvalía municipal de una propiedad es el impuesto que cobra el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda por el incremento del valor que haya tenido el inmueble desde el momento en que se adquirió hasta que se vende.

En Grupo Inmobiliario Ares ya te hemos hablado del impuesto de plusvalía municipal. Pero, en este artículo, te vamos a enseñar cómo calcular la plusvalía municipal de tu casa en Madrid y algunos municipios cercanos.

Cómo se calcula la plusvalía municipal 

Hace unos años, solo existía un único sistema de cálculo de la plusvalía municipal. Sin embargo, se consideró que esa forma de calcularla podría no reflejar siempre el incremento de valor real.

Por eso, se creó un nuevo sistema para que los vendedores pudiesen elegir el más ventajoso de los dos. 

Qué datos necesito para calcular la plusvalía municipal 

Para poder calcular la plusvalía municipal, necesitas tener a mano ciertos datos:

  • La cantidad de años que han pasado desde que adquiriste la propiedad hasta que la vendes.
  • El valor catastral de la vivienda. Esto lo puedes averiguar mirando el último recibo del IBI. 

Para el método objetivo, te bastará con estos dos datos y los tipos impositivos de tu municipio. Sin embargo, para calcular por el método real, también necesitarás saber:

  • El valor por el que adquiriste el inmueble en su día.
  • El valor de venta real del inmueble.

Método objetivo 

Para calcular la plusvalía con el método objetivo, tendrás que seguir los siguientes pasos:

  1. Calcular la base imponible

Para esto, necesitas el valor catastral del inmueble y también será necesario conocer el coeficiente de multiplicación que aplica tu municipio según la cantidad de años que has tenido el inmueble.

(En los ejemplos, veremos estos coeficientes para los municipios de Madrid, Alcorcón y Móstoles).

Base imponible del Impuesto de Plusvalía municipal = Valor catastral del suelo X Coeficiente de multiplicación X Número de años

  1. Aplicar el Tipo Impositivo

A la base imponible, deberás multiplicar el tipo impositivo de la plusvalía en tu municipio

Plusvalía municipal = Base imponible X Tipo impositivo del municipio

Método real 

  1. Para hacer el cálculo de la plusvalía municipal con el método real, necesitas conocer cuál ha sido la ganancia patrimonial que has tenido con la vivienda.

La ganancia patrimonial se calcula así:

Ganancia patrimonial = Precio de venta del inmueble – Precio de adquisición

  1. Ahora tendrás que calcular qué porcentaje del valor catastral representa la ganancia patrimonial.

Ejemplo: si el valor catastral es 100.000 € y la ganancia ha sido 50.000 €, el porcentaje será el 50 %.

Porque la ganancia (50.000 €) es el 50 % del valor catastral (100.000 €).

  1. Ese porcentaje que has obtenido debes multiplicarlo a la ganancia patrimonial para conseguir la base imponible. 

Siguiendo con el ejemplo: 50 % X 50.000 € = 25.000 €

  1. A la base imponible, deberás aplicarle el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento.

Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid 

En Madrid, el tipo impositivo de la plusvalía municipal es del 29 % independientemente de la cantidad de años que hayan transcurrido desde la adquisición hasta la venta del inmueble.

El coeficiente de multiplicación sí varía en función de la cantidad de años:

  • Si has tenido el inmueble hasta 5 años > 2 %
  • Hasta 10 años > 2,5 %
  • Hasta 15 años > 2,8 %
  • Hasta 20 años (o más) > 3 %

Cómo calcular la plusvalía en Móstoles 

En Móstoles, el tipo impositivo de la plusvalía municipal es siempre del 30 %.

El coeficiente de multiplicación es el siguiente:

  • Hasta 5 años > 3,70 %
  • Hasta 10 años > 3,50 %
  • Hasta 15 años > 3,20 %
  • Hasta 20 años (o más) > 3 %

Cuánto debo pagar de plusvalía municipal por una casa en Alcorcón 

En Alcorcón, el tipo impositivo no es fijo, sino que varía en función de la cantidad de años que hayas tenido la propiedad:

  • Hasta 5 años > 30 %
  • Hasta 10 años > 29 %
  • Hasta 15 años > 28 %
  • Hasta 20 años (o más) > 27 %

También, igual que en los otros municipios, varía el coeficiente de multiplicación:

  • Hasta 5 años > 3,70 %
  • Hasta 10 años > 3,20 %
  • Hasta 15 años > 2,90 %
  • Hasta 20 años (o más) > 2,80 %

Ejemplo de cálculo de una plusvalía municipal en Madrid 

Veamos como ejemplo un caso práctico.

Tienes una propiedad en el municipio de Madrid que compraste hace 14 años. En el momento de la compra, te costó 150.000 € y ahora la has vendido por 220.000 €. El valor catastral de la vivienda es de 100.000 €.

Cálculo del método objetivo 

Para calcular según el método objetivo, dado que has tenido la vivienda en propiedad durante 14 años, tienes que aplicar el coeficiente de multiplicación correspondiente a “hasta 15 años”, es decir, 2,80 %.

Calcular la base imponible.

14 (años) x 2,8 % x 100.000 € (valor catastral) = 39.200 € 

Aplicar el tipo impositivo. 

En Madrid, es del 29 %. Por lo tanto: 29 % de 39.200 € = 11.368 €

Resultado: según el cálculo del método objetivo, tendrás que pagar 11.368 € de plusvalía municipal. Veamos qué pasa con el método real.

Cálculo del método real

Conocer la ganancia patrimonial.

El precio de venta menos el precio de compra: 220.000 € – 150.000 € = 70.000 €

Calcular qué porcentaje del valor catastral es la ganancia patrimonial

70.000 € es el 70 % de 100.000 €

Multiplicarlo por la ganancia patrimonial para conseguir la base imponible

70 % x 70.000 € = 49.000 € (base imponible)

Aplicar el tipo impositivo (29 %) a la base imponible para saber la plusvalía que habrá que pagar:

Resultado: 29 % de 49.000 € = 14.210 €

¿Qué método escoger? 

En este ejemplo, el método objetivo es más beneficioso porque te haría pagar 11.368 € en vez de los 14.210 € que resultan del método real.

Pero esto no siempre es así. Por eso, es importante hacer los dos cálculos antes de decidir.

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