Última revisión: 19 de agosto de 2026. Contenido revisado con fuentes oficiales de la Agencia Tributaria, BOE y Ayuntamiento de Madrid.
Si vas a vender una vivienda, conviene calcular los impuestos antes de aceptar una oferta. El precio de venta no es el dinero que finalmente te queda: hay que tener en cuenta la posible ganancia patrimonial en el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI del año, además de los gastos propios de la operación.
En esta guía explicamos qué paga normalmente un propietario que vende una vivienda en España, con especial atención a Madrid, cómo se calcula cada concepto y cuáles son las principales exenciones.
Qué impuestos se pagan al vender una vivienda
En una compraventa de vivienda, los dos tributos directamente relacionados con la transmisión suelen ser el IRPF y la plusvalía municipal. Además, debe tenerse en cuenta el IBI correspondiente al año de la venta.
| Concepto | Cuándo afecta al vendedor | Clave |
|---|---|---|
| IRPF | Cuando existe una ganancia patrimonial | La ganancia tributa en la base del ahorro |
| Plusvalía municipal | Cuando existe incremento de valor del terreno urbano | Depende del municipio y del valor del suelo |
| IBI | En el año de la venta | Frente al Ayuntamiento responde quien sea sujeto pasivo el 1 de enero |
Importante: impuestos y gastos no son lo mismo. Comisión inmobiliaria, cancelación registral de hipoteca, certificados u otros costes de venta pueden reducir el importe neto que recibes y, en determinados casos, también influir en el cálculo fiscal.
1. IRPF por la venta de una vivienda
La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que, con carácter general, se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
Cómo se calcula el valor de adquisición
El valor de adquisición parte del importe por el que compraste la vivienda. A esa cifra pueden añadirse los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el comprador, así como las inversiones y mejoras que puedan acreditarse.
Si el inmueble estuvo alquilado, el cálculo requiere especial atención porque el valor de adquisición debe minorarse por las amortizaciones fiscalmente deducibles que correspondan.
Cómo se calcula el valor de transmisión
El valor de transmisión parte del importe real de la venta. De él pueden deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.
Por eso, para calcular correctamente la ganancia no basta con restar el precio de compra al precio de venta.
Tramos del IRPF aplicables en 2026
La ganancia obtenida por la venta de una vivienda se integra, con carácter general, en la base imponible del ahorro. En 2026 la escala aplicable es progresiva:
| Base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Los tipos se aplican por tramos. Alcanzar un tramo superior no significa que toda la ganancia tribute a ese porcentaje. Además, el resultado definitivo de la declaración puede variar si el contribuyente tiene otras ganancias, pérdidas o rendimientos integrados en la base del ahorro.
Ejemplo de IRPF al vender una vivienda
Supongamos una vivienda comprada por 200.000 €, con 15.000 € de gastos e impuestos de adquisición, que se vende por 300.000 € y genera 10.000 € de gastos de venta deducibles para este cálculo.
- Valor de adquisición: 215.000 €
- Valor de transmisión: 290.000 €
- Ganancia patrimonial: 75.000 €
La cuota aproximada atribuible a esa ganancia sería:
- 6.000 € × 19 % = 1.140 €
- 44.000 € × 21 % = 9.240 €
- 25.000 € × 23 % = 5.750 €
Total orientativo: 16.130 €.
El ejemplo es deliberadamente simplificado y no sustituye el cálculo fiscal individual.
Cuándo puede quedar exenta la ganancia
Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos legales. La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
Mayores de 65 años. La ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años puede estar exenta. A estos efectos, también puede considerarse habitual la vivienda que haya tenido esa condición hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Venta con pérdidas. Si la operación genera una pérdida patrimonial no existe una ganancia por esa venta sobre la que tributar. Las pérdidas pueden compensarse conforme a las reglas del IRPF y, en determinados casos, durante los cuatro ejercicios siguientes.
2. Plusvalía municipal al vender una vivienda
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un tributo municipal que puede surgir cuando se transmite un inmueble urbano y ha aumentado el valor del terreno.
En una compraventa ordinaria, el contribuyente es normalmente el vendedor. Si el transmitente es una persona física no residente en España, la normativa prevé que el adquirente actúe como sustituto del contribuyente.
Cómo se calcula
La base imponible puede determinarse mediante el método objetivo. Si el incremento real del valor del terreno resulta inferior a la base obtenida por ese método y se acredita correctamente, puede utilizarse ese incremento real.
En Madrid capital, el tipo de gravamen en 2026 es del 29 % sobre la base imponible, no sobre el precio total de la vivienda.
Los coeficientes del método objetivo dependen del periodo de generación y pueden cambiar por norma. Para una operación concreta conviene comprobar siempre el coeficiente vigente en la fecha exacta de transmisión.
¿Qué ocurre si el terreno no ha aumentado de valor?
Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la operación no está sujeta a plusvalía municipal. En Madrid, aun en ese supuesto, debe presentarse la declaración correspondiente para justificar la no sujeción.
En una venta o donación, el plazo general en Madrid es de 30 días hábiles. En una herencia es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar prórroga dentro del plazo previsto.
Si necesitas profundizar en este cálculo, consulta nuestra guía específica sobre cómo calcular la plusvalía municipal.
3. IBI: quién lo paga cuando se vende una vivienda
El IBI no nace por la venta: es un impuesto municipal anual sobre el inmueble. El impuesto se devenga el 1 de enero y, frente al Ayuntamiento, responde quien tenga la condición de sujeto pasivo en esa fecha.
Esto significa que si eres el propietario a 1 de enero de 2026 y vendes la vivienda meses después, seguirás siendo el obligado tributario del IBI de ese ejercicio frente al Ayuntamiento. Comprador y vendedor pueden acordar entre ellos cómo distribuir económicamente ese coste, pero ese acuerdo no cambia el sujeto pasivo frente a la Administración.
En Madrid capital, el tipo general del IBI para inmuebles urbanos en 2026 es del 0,414 % aplicado sobre la base liquidable correspondiente.
4. Situaciones especiales que conviene revisar antes de vender
Vivienda heredada
Recibir un inmueble por herencia no genera para el fallecido una ganancia patrimonial sometida al IRPF. El heredero tributa por la adquisición conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si después vende el inmueble, deberá calcular la ganancia o pérdida utilizando el valor de adquisición que corresponda conforme a las reglas fiscales aplicables a la herencia.
Vivienda donada
Herencia y donación no deben confundirse. En una donación, quien recibe el inmueble queda sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y para quien transmite puede existir una ganancia patrimonial sometida a IRPF.
Vendedor no residente
Cuando el vendedor de un inmueble es una persona no residente, el comprador debe, con carácter general, retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto correspondiente al transmitente no residente.
5. Cuánto dinero te queda después de vender una vivienda: ejemplo”
Volvamos al ejemplo anterior: venta por 300.000 €, valor de transmisión fiscal de 290.000 € y ganancia patrimonial de 75.000 €.
El IRPF orientativo atribuible a esa ganancia sería de 16.130 €. Si, además, la plusvalía municipal de la operación fuese por ejemplo de 2.088 €, el vendedor debería tener presentes al menos esos dos importes, además de otros posibles gastos de la operación, cancelación de hipoteca o acuerdos sobre el IBI.
Con esos datos simplificados:
300.000 € − 10.000 € de gastos de venta − 16.130 € de IRPF − 2.088 € de plusvalía = 271.782 €
Ese importe no es una liquidación fiscal ni representa necesariamente el efectivo final del vendedor: faltaría considerar, entre otros factores, la hipoteca pendiente, gastos no incluidos en el ejemplo y la situación fiscal individual.
Nuestra recomendación: antes de fijar tu precio mínimo aceptable, calcula el neto de venta y no únicamente el precio que esperas obtener. Es una de las diferencias entre saber cuánto vale una vivienda y saber cuánto dinero te quedará realmente tras venderla.
6. Qué necesitas para calcular los impuestos antes de vender
- Escritura o título por el que adquiriste la vivienda.
- Precio y fecha de adquisición.
- Facturas y justificantes de gastos e impuestos de la adquisición.
- Facturas de inversiones o mejoras que puedan tener consideración fiscal.
- Precio previsto o real de venta.
- Gastos y tributos asociados a la transmisión.
- Último recibo del IBI y valor catastral del suelo.
- Información sobre periodos en los que la vivienda haya estado alquilada.
Para preparar la operación también puedes consultar la documentación necesaria para vender una vivienda.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al vender una vivienda
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una vivienda?
No existe un porcentaje único sobre el precio de venta. En el IRPF se grava la ganancia patrimonial, no el precio total, y la base del ahorro se somete a una escala progresiva que en 2026 va del 19 % al 30 %.
¿Siempre hay que pagar IRPF al vender?
No. Si no existe ganancia patrimonial no habrá una ganancia de esa venta por la que tributar. También existen exenciones, entre ellas determinados supuestos de reinversión en vivienda habitual y la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
¿Si vendo con pérdidas tengo que pagar plusvalía municipal?
La pérdida económica sobre el inmueble completo no determina por sí sola la plusvalía. Para este impuesto se analiza el incremento del valor del terreno. Si se acredita que no hubo incremento, la transmisión no queda sujeta; en Madrid debe presentarse la declaración correspondiente.
¿El vendedor paga el ITP?
En una compraventa ordinaria de vivienda usada, el ITP corresponde al comprador. El vendedor debe centrarse principalmente en su IRPF, la posible plusvalía municipal, el IBI y los gastos propios de la transmisión.
Fuentes oficiales y revisión
Este contenido ha sido revisado el 19 de agosto de 2026. Para los datos fiscales y municipales se han utilizado fuentes oficiales:
- Agencia Tributaria: transmisión de un inmueble.
- Agencia Tributaria: reinversión en vivienda habitual.
- Agencia Tributaria: mayores de 65 años y vivienda habitual.
- Ayuntamiento de Madrid: plusvalía municipal.
- Ayuntamiento de Madrid: IBI.
La fiscalidad depende de las circunstancias de cada operación y puede cambiar. Para decisiones fiscales concretas conviene verificar la normativa vigente y, cuando sea necesario, consultar a un profesional tributario.
¿Estás pensando en vender tu vivienda?
Conocer los impuestos es sólo una parte de la decisión. El siguiente paso es saber qué valor tiene hoy tu vivienda y qué margen real tienes para vender.
En Ares puedes solicitar una valoración de tu vivienda y analizar la operación antes de tomar una decisión de venta.
