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Cancelación de hipotecas: ¿cuáles son los principales costes?

La cancelación de la hipoteca es uno de los momentos más esperados por la mayoría de los hipotecados, ya que supone la cancelación definitiva de la deuda. 

En 2020, debido a la crisis de la Covid-19, hubo una serie de cambios en el mercado inmobiliario y se registró una disminución de cancelaciones de las hipotecas, un 15 % menos que en 2019. De hecho, fue el primer descenso desde el 2015.

Pero, independientemente de cuántas cancelaciones hipotecarias hubiese en un año o en otro, en el Grupo Inmobiliario Ares queremos hablarte hoy de cuáles son los costes de cancelar una hipoteca. 

Tipos de cancelaciones hipotecarias

Para entrar de lleno en el coste, antes tenemos que hablar de qué tipos de cancelación hipotecaria existen, ya que de ello va a depender en gran parte su coste.

La cancelación “natural” 

La cancelación natural de la hipoteca llega en el momento en que finaliza el plazo. Una vez que has pagado todas las cuotas de la hipoteca, llega el momento de su cancelación.

Llegado ese momento, deberás pedirle al banco que emita el certificado de deuda cero, que acredita que has finalizado el pago de tu hipoteca y que, como indica el Banco de España, es un certificado gratuito.

*Tras esto, tendrás que llevar a cabo la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que figure como cancelada a todos los efectos.

La cancelación anticipada

La cancelación anticipada de la deuda de una hipoteca es la que se realiza antes de que finalice el plazo.

Esto significa que todavía queda pendiente parte del pago y de los intereses de la hipoteca.

Los costes de la cancelación hipotecaria

La cancelación de la hipoteca conlleva una serie de costes, desde las comisiones bancarias -que están estipuladas en el contrato de la hipoteca- hasta los aranceles de los notarios y registradores.

Comisiones bancarias por la cancelación de la hipoteca

La entidad bancaria no te puede cobrar ninguna comisión por las siguientes operaciones:

  • La expedición y entrega de la documentación que justifica que el préstamo ha sido pagado, es decir, el certificado de deuda cero.
  • El desplazamiento de un apoderado de la entidad a la notaría, ya que se trata de una obligación legal, que recoge la Ley Hipotecaria y que es necesaria para cancelar la inscripción de la hipoteca.

Si tu entidad intenta cobrarte una comisión por alguna de estas operaciones, puedes reclamar por escrito al defensor del cliente de la entidad.

Sin embargo, debido a la “pérdida” en intereses que supone para la entidad el hecho de que canceles una hipoteca anticipadamente, esta te puede solicitar una comisión por cancelación anticipada. 

Esta comisión, también llamada comisión de amortización, está limitada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario.

  • En las hipotecas variables, la entidad puede aplicar una comisión de hasta un 0,25 % del capital reembolsado si cancelas la hipoteca en los primeros tres años; y un 0,15 % si cancelas después de los cinco primeros años.
  • En las hipotecas fijas, si devuelves el dinero en los primeros diez años, hasta un 2 % del capital reembolsado; y si es después de los diez años, hasta un 1,5 %.

Ejemplo

Imagina que tienes una hipoteca y te quedan por devolver 20.000 €. 

Has conseguido el dinero y quieres cancelar tu hipoteca amortizando anticipadamente ese capital.

Dependiendo del tipo de hipoteca y del tiempo que haya transcurrido desde que la contrataste, pagarás como comisión de amortización entre 30 € y 400 €.

Aranceles de notario y registro por cancelación de la hipoteca

En teoría, los aranceles no deben ser muy elevados. 

Con los aranceles vigentes, cancelar una hipoteca para un préstamo de 150.000 €, debería costar aproximadamente unos 55 € por el notario y unos 43 € por el registrador de la propiedad.

Sin embargo, en la práctica hemos observado que se cobran aranceles más altos, debido a unas tarifas aprobadas en el año 2012 para las cancelaciones de las hipotecas.

Por eso, si vas a vender tu casa y quieres cancelar tu hipoteca, te recomendamos que busques la ayuda de profesionales.

En el Grupo Inmobiliario Ares, te ayudaremos con todos los trámites de la venta de tu propiedad, incluido el asesoramiento acerca de los costes de la cancelación de tu hipoteca.

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