¿Qué obras no necesitan licencia y cuáles sí?

❝Si estás pensando en realizar reformas en tu casa, necesitas leer este post. Analizamos cuáles son las obras que no necesitan solicitar licencia y cómo debes hacerlo para estar dentro de la ley❞

Cuando se trata de darle un nuevo aire a nuestro hogar o realizar aquellas mejoras que tanto hemos postergado, la emoción inicial puede verse rápidamente empañada por dudas respecto a los permisos necesarios. En Grupo Inmobiliario Ares, entendemos lo vital que es para ti este proceso y queremos guiarte a través del laberinto burocrático que a menudo implica reformar tu hogar. Con nuestra experiencia en el mercado inmobiliario madrileño, estamos aquí para analizar qué obras no necesitan licencia y cuáles sí.

¿Qué obras no necesitan licencia?

Las posibilidades de embellecer y adaptar nuestra vivienda a nuestras necesidades son casi ilimitadas, pero es crucial entender qué cambios podemos realizar libremente y cuáles requieren de una aprobación previa. Esta distinción se centra en la definición de obra menor, un término que, aunque pueda parecer trivial, es esencial para navegar por las regulaciones locales sin infringir la ley.

Definición de obra menor

Una obra menor se caracteriza por su simplicidad técnica, no comprometiendo la seguridad estructural del edificio ni requiriendo una inversión significativa. Este tipo de proyecto incluye reparaciones o modificaciones que no afectan a los elementos sustentantes, como las paredes maestras, y que, por tanto, no comprometen la estabilidad del inmueble. Si tu reforma se alinea con estos criterios, podrías estar frente a una obra menor.

Casos en los que no necesitas licencia de obra menor

Dentro de las obras menores, existe un subconjunto de intervenciones que pueden realizarse sin necesidad de solicitar una licencia específica. Estas incluyen, pero no se limitan a, pequeñas reparaciones, como pintar, cambiar suelos que no afecten la seguridad del edificio, o actualizar instalaciones sin modificar su disposición original. 

Sin embargo, la autonomía para definir qué constituye exactamente una obra menor sin necesidad de licencia recae en las ordenanzas municipales, lo que implica que lo permitido puede variar significativamente de un ayuntamiento a otro.

Por lo tanto, en resumen, algunas obras que no necesitan licencia son:

  • Pintar paredes
  • Cambiar suelos o añadir nuevos
  • Alicatar baños o cocinas
  • Mejoras en yeso
  • Cambio de instalaciones de la vivienda (fontanería, electricidad, calefacción…)

Cuando la licencia de obra menor es obligatoria

Aunque muchas intervenciones en el hogar se consideran obras menores y, en ocasiones, no requieren de una licencia, hay situaciones específicas en las que solicitar este permiso es imprescindible

Situaciones que exigen permiso

Generalmente, cualquier obra que, aunque sea menor, implique una alteración significativa de la fachada del edificio, cambios en elementos comunes o cualquier modificación que pueda afectar a la estructura del inmueble, requerirá de una licencia de obra menor. Esto incluye la ampliación de espacios, la modificación de la distribución interna o intervenciones que puedan impactar en el patrimonio arquitectónico de la zona.

Proceso de solicitud y costes asociados

El proceso para solicitar una licencia de obra menor varía dependiendo del ayuntamiento, pero por lo general empieza por la presentación de una descripción del proyecto, planos detallados y, en algunos casos, un informe técnico realizado por un profesional. 

En Madrid, puedes realizar dicho trámite desde la web del ayuntamiento.

Los costes de estas licencias también varían y pueden representar un porcentaje del presupuesto total de la obra. Sin embargo, obtener la licencia garantiza que la reforma cumple con todas las normativas locales, evitando posibles sanciones.

Accede directamente para solicitar una licencia de obra en la comunidad de Madrid en el portal de tu ayuntamiento:

El papel de la comunicación previa en las reformas

Para ciertos tipos de obras menores, antes de iniciar cualquier intervención, es necesario realizar una comunicación previa a la administración local. Este trámite, más sencillo que la solicitud de una licencia, informa al ayuntamiento sobre la obra a realizar, pero no requiere de una espera para su aprobación, permitiendo comenzar los trabajos de inmediato.

Qué reformas requieren comunicación previa

Las reformas que típicamente requieren de una comunicación previa son aquellas que, sin alterar la estructura o la fachada del edificio, implican ciertos cambios como la instalación de sistemas de calefacción o aire acondicionado, la renovación de instalaciones eléctricas o de fontanería, y la sustitución de suelos y revestimientos. Es crucial verificar con el ayuntamiento local, ya que los requerimientos pueden variar considerablemente.

Cómo proceder con la comunicación previa

El procedimiento para la comunicación previa suele ser más ágil que el de una licencia de obra menor. Requiere de la presentación de un formulario específico junto con una descripción del trabajo a realizar y, en algunos casos, documentación adicional como planos o presupuestos. Aunque este trámite es más sencillo, no exime de la responsabilidad de asegurar que la obra cumpla con todas las normativas vigentes.

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