Impuestos al vender una vivienda: guía completa y cálculos reales

1. Introducción: vender tu casa y calcular cuánto te queda neto

Vender una vivienda en Madrid puede ser una excelente oportunidad económica, especialmente en un mercado activo como el actual. Sin embargo, antes de cerrar la operación, es fundamental conocer con precisión qué impuestos deberás pagar y cuánto dinero realmente recibirás después de la venta.

2. Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España y Madrid

En España, los impuestos que afectan a la venta de una vivienda son tres. Cada uno depende de una administración distinta, tiene su propio plazo de pago y se calcula de forma diferente.

2.1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble. Es un impuesto estatal y se declara al año siguiente de la operación, dentro de la declaración de la renta.
Este tributo se aplica si has obtenido beneficios con la venta, y el porcentaje depende del importe de esa ganancia. 

Existen, además, casos de exención:

• Si reinviertes el dinero en una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes.
• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
• Si la venta genera pérdidas, que puedes compensar con futuras ganancias.

2. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal)

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el aumento de valor del terreno donde se encuentra la vivienda. Se paga directamente en el ayuntamiento en el que está ubicada la propiedad, en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la venta.

El importe se calcula en función de:

• El valor catastral del suelo.
• Los años de tenencia del inmueble.
• Los coeficientes y tipos fijados por el propio ayuntamiento.

El contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: el objetivo o el real, escogiendo siempre el más favorable.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un tributo municipal que grava la propiedad del inmueble. En el caso de una venta, el responsable de pagarlo es quien figure como titular de la vivienda a fecha 1 de enero del año en curso, aunque la venta se produzca posteriormente. Este impuesto depende del valor catastral de la vivienda. 

3. IRPF por ganancia patrimonial: cómo se calcula en 2025

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es el tributo cuando vendes una vivienda en España, ya que grava la ganancia patrimonial obtenida con la operación. Este impuesto depende directamente del beneficio real que logres con la venta y se liquida en la declaración de la renta del año siguiente.

3.1 Cómo se calcula la ganancia patrimonial

El cálculo del IRPF por la venta de una vivienda se realiza mediante una fórmula sencilla:

Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de adquisición actualizado

Para aplicar correctamente esta fórmula, es fundamental entender qué se incluye en cada componente:

• Precio de venta: el importe real obtenido por la venta, menos los gastos derivados de la operación (inmobiliaria, notaría, etc.).
• Precio de adquisición actualizado: incluye el precio original de compra, los gastos asociados (notaría, registro, ITP o IVA), y el coste de las mejoras o reformas documentadas con facturas.

Los gastos que se suman al precio de adquisición ayudan a reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, el IRPF a pagar.

3.2 Tramos de tributación IRPF 2025

La ganancia obtenida no tributa con un tipo fijo, sino por tramos. Los tipos impositivos aplicables a las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de vivienda son los siguientes:

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva, lo que significa que no pagarás el mismo tipo por toda la ganancia, sino que cada tramo se grava de manera independiente.

Ejemplo práctico de cálculo IRPF

Supongamos que vendes una vivienda en Madrid en 2025 con las siguientes condiciones:

• Precio de compra en 2010: 200.000 €
• Gastos de compra (notaría, registro, impuestos): 15.000 €
• Precio de venta: 300.000 €
• Gastos de venta (agencia, notaría, certificados): 10.000 €

Cálculo:

1. Precio de adquisición actualizado = 200.000 + 15.000 = 215.000 €
2. Precio neto de venta = 300.000 – 10.000 = 290.000 €
3. Ganancia patrimonial = 290.000 – 215.000 = 75.000 €

Tributación IRPF:

• Primeros 6.000 € × 19 % = 1.140 €
• De 6.001 a 50.000 € (44.000 €) × 21 % = 9.240 €
• De 50.001 a 75.000 € (25.000 €) × 23 % = 5.750 €
• Total IRPF a pagar: 16.130 €

Por tanto, de los 75.000 € de beneficio, pagarías aproximadamente 16.130 € en concepto de IRPF, lo que equivale a un 21,5 % efectivo.

Exenciones del IRPF: reinversión, edad y pérdidas

La normativa contempla varias situaciones en las que el contribuyente puede reducir o evitar totalmente el pago de IRPF por la venta de una vivienda:

1. Reinversión en vivienda habitual: Si el importe obtenido por la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.

• Si reinviertes todo el dinero, la exención es completa.
• Si reinviertes solo una parte, la exención será proporcional.

2. Mayores de 65 años: Las personas mayores de 65 años están exentas de tributar por la venta de su vivienda habitual, aunque no reinviertan el dinero. 

3. Venta con pérdidas: Si vendes la vivienda por un valor inferior al de adquisición (considerando gastos e impuestos), se genera una pérdida patrimonial, que puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes.

4. Transmisión por herencia o donación: En estos casos, no aplica IRPF por ganancia patrimonial en el momento de la herencia, pero sí se genera una nueva base de cálculo para el heredero.

4. Plusvalía municipal: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga

La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano desde el momento en que se adquirió el inmueble hasta que se transmite.

Se aplica sobre el terreno donde se asienta la propiedad, y depende exclusivamente del ayuntamiento en el que se encuentre el inmueble.

En el caso de la Comunidad de Madrid, este impuesto se gestiona y recauda a nivel municipal, y sus condiciones pueden variar entre ayuntamientos. Aun así, todos siguen las mismas bases normativas establecidas por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y las reformas posteriores.

4.1. Cómo se calcula la plusvalía municipal

Desde noviembre de 2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo. Esta reforma introdujo más flexibilidad y redujo los casos en los que se debía pagar plusvalía, especialmente cuando el valor del terreno no había aumentado.

Método objetivo: Se basa en una fórmula preestablecida que tiene en cuenta el valor catastral del suelo y los años de propiedad del inmueble.

Método real: Toma como referencia la diferencia entre el valor del terreno en el momento de la venta y el valor que tenía en el momento de la compra.

El vendedor puede elegir el método más favorable entre los dos. En la práctica, el método real suele ser más beneficioso en mercados con revalorizaciones moderadas.

4.1.1 Fórmula del método objetivo

Valor catastral del suelo × Coeficiente (según años) × Tipo impositivo municipal

El tipo impositivo y los coeficientes se determinan en cada municipio, aunque la ley establece los límites máximos que pueden aplicarse.

Coeficientes y tipos máximos

A continuación se muestran los coeficientes máximos que pueden aplicar los ayuntamientos para el cálculo del impuesto:

Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores, por lo que siempre conviene revisar la ordenanza fiscal municipal antes de calcular el importe.

En Madrid, el tipo impositivo habitual se sitúa alrededor del 25 %.

Ejemplo práctico (método objetivo):

• Valor catastral del suelo: 60.000 €
• Años de propiedad: 10
• Coeficiente: 0,10
• Tipo municipal: 25 %

60.000 × 0,10 × 25 % = 1.500 € de plusvalía municipal

Ejemplo práctico (método real): Si compraste el terreno por 50.000 € y lo vendes por 70.000 €, el incremento es de 20.000 €. Aplicando el tipo del 25 %, pagarías 5.000 € de plusvalía.
Si el valor hubiera bajado o se mantuviera igual, no tendrías que pagar el impuesto.

Plazos y forma de pago

El plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de compraventa. El trámite se realiza ante el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. Para liquidar el impuesto, el vendedor debe presentar:

• Copia simple de la escritura de compraventa.
• Copia de la escritura de adquisición (compra previa).
• Documento de identidad y número catastral del inmueble.

Casos en los que no se paga plusvalía municipal

Hay situaciones en las que este impuesto no se aplica. Los casos más frecuentes son:

• Venta con pérdidas: Si el valor del terreno en el momento de la venta es igual o inferior al valor de adquisición, no existe incremento de valor y no hay obligación de pago.
• Transmisiones entre cónyuges por divorcio o separación: Están exentas de tributación.
• Herencias recientes: En algunas circunstancias, la venta inmediata del inmueble heredado puede quedar exenta si no ha existido incremento en el valor del suelo.

5. IBI al vender una vivienda

El IBI es un impuesto municipal de carácter anual que grava la propiedad, usufructo o concesión administrativa de un bien inmueble, ya sea urbano o rústico.

Cada ayuntamiento establece su propio tipo impositivo, que se aplica sobre el valor catastral del inmueble. Este valor es determinado por el Catastro y suele ser inferior al valor de mercado, aunque puede actualizarse periódicamente.

En la Comunidad de Madrid, el tipo general del IBI para viviendas urbanas oscila entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, dependiendo del municipio y de la categoría del inmueble.

Quién paga el IBI cuando se vende una vivienda

El IBI debe ser abonado por quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso, según el artículo 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Esto significa que:

• Si vendes tu vivienda en marzo de 2025, tú eres responsable de pagar el IBI correspondiente a todo el año 2025, aunque ya no seas propietario el resto del año.
• Si la venta se realiza en diciembre, seguirás siendo igualmente responsable del pago completo del impuesto.

No obstante, es posible pactar una distribución proporcional del IBI entre comprador y vendedor, reflejándola por escrito en la escritura de compraventa o en el contrato previo.
Este acuerdo privado no altera la obligación legal frente al ayuntamiento, pero garantiza una compensación económica entre las partes.

Cómo se calcula el IBI

El cálculo del IBI depende de dos variables principales:

1. Valor catastral del inmueble: lo establece el Catastro, considerando la localización, superficie, uso, calidad de construcción y antigüedad.
2. Tipo impositivo municipal: lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites que establece la ley (entre el 0,4 % y el 1,1 % para bienes urbanos).

Fórmula del IBI:

Valor catastral × Tipo impositivo municipal = Cuota del IBI anual

Ejemplo práctico (Madrid, año 2025):

• Valor catastral de la vivienda: 120.000 €
• Tipo impositivo: 0,51 % (Madrid capital)

120.000 × 0,51 % = 612 € de IBI anual

En municipios cercanos como Alcobendas, Pozuelo de Alarcón o Las Rozas, el tipo puede variar entre el 0,45 % y el 0,9 %, lo que supone diferencias notables en el importe final.

Cuándo se paga el IBI

El pago del IBI se realiza una vez al año, durante el periodo voluntario de pago establecido por cada ayuntamiento.
En Madrid capital, el calendario habitual es el siguiente:

• Periodo voluntario: del 1 de octubre al 30 de noviembre de cada año.
• Domiciliación bancaria: si se domicilia el pago, puede fraccionarse en dos o más plazos.
• Recargo por impago: si no se abona dentro del plazo, se aplican recargos del 5 %, 10 % o 20 %, además de los intereses de demora.

El Ayuntamiento de Madrid ofrece la posibilidad de domiciliar el impuesto y beneficiarse de un 2 % de bonificación sobre el importe total, siempre que se cumpla con los plazos establecidos.

Casos especiales relacionados con la venta

1. Venta con varios copropietarios: Si el inmueble pertenece a varios titulares, el IBI debe pagarse de forma proporcional a su porcentaje de propiedad.
2. Viviendas heredadas o donadas: El heredero o donatario pasa a ser responsable del IBI a partir del 1 de enero del año siguiente al registro de la transmisión.
3. Viviendas en régimen de alquiler: Aunque el arrendatario no está obligado a pagar el IBI, en algunos contratos puede pactarse que el inquilino lo asuma parcialmente como parte del alquiler.

Los propietarios pueden consultar y gestionar el pago del IBI a través de la Oficina Virtual Tributaria del Ayuntamiento de Madrid (https://sede.madrid.es).
Allí se puede:

• Consultar el importe exacto del impuesto.
• Domiciliar el pago o fraccionarlo.
• Descargar los recibos de años anteriores.
• Actualizar datos bancarios o de titularidad.

Si se ha vendido la vivienda, es recomendable notificar la transmisión al ayuntamiento para evitar recibir cargos en ejercicios posteriores.

6. Exenciones y situaciones especiales

No todos los vendedores deben pagar impuestos por la venta de una vivienda. La legislación española contempla varios supuestos de exención fiscal en los que el contribuyente puede evitar total o parcialmente el pago del IRPF y, en algunos casos, de la plusvalía municipal.

6.1. Exención por reinversión en vivienda habitual

Si el importe obtenido por la venta de tu vivienda habitual se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual, podrás evitar el pago del IRPF por la ganancia patrimonial.

Requisitos para aplicar la exención

• La vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual durante, al menos, los dos años anteriores a la fecha de la venta.
• El dinero obtenido en la operación debe reinvertirse en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual.
• La reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años desde la fecha de la venta (antes o después de ella).

Tipos de reinversión

• Total: si reinviertes todo el importe obtenido, la exención es del 100 %.
• Parcial: si reinviertes solo una parte, la exención se aplicará de forma proporcional.

Ejemplo práctico

Si vendes tu vivienda habitual por 300.000 € y obtienes una ganancia de 70.000 €, pero reinviertes 200.000 € en una nueva vivienda habitual, quedarás exento de tributar por dos tercios de la ganancia.
El resto (un tercio) sí tributará por IRPF.

Documentación necesaria

Para aplicar la exención, Hacienda puede requerir:

• Escrituras de compra y venta.
• Justificantes de reinversión (transferencias, facturas, préstamos hipotecarios, etc.).
• Certificado de empadronamiento que acredite la residencia habitual.

6.2. Exención para mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años disfrutan de una exención total del IRPF al vender su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir el dinero obtenido.
Esta medida tiene carácter social y busca facilitar la movilidad o liquidez durante la jubilación.

Condiciones

• El vendedor debe haber cumplido 65 años en el momento de la venta.
• El inmueble debe ser su vivienda habitual.
• No existe límite en la cantidad exenta ni obligación de reinvertir el importe.

Ampliación: reinversión en rentas vitalicias

Si el inmueble vendido no es la vivienda habitual, pero el vendedor tiene más de 65 años, puede beneficiarse de una exención parcial si reinvierte hasta 240.000 € en una renta vitalicia asegurada.
El plazo para realizar esta reinversión es de seis meses desde la fecha de la venta.

Venta con pérdidas o sin ganancia patrimonial

Si el precio de venta es inferior al precio de compra (considerando todos los gastos e impuestos asociados), la operación genera una pérdida patrimonial.
En este caso, no se paga IRPF ni plusvalía municipal.

Ejemplo práctico

• Precio de compra: 250.000 €
• Precio de venta: 230.000 €
• Gastos de compra y venta: 10.000 €
  Resultado: pérdida de 30.000 € → no se tributa por IRPF ni por plusvalía municipal.

Además, la pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales (por ejemplo, la venta de acciones, fondos o inmuebles) en la declaración de la renta del mismo ejercicio o en los cuatro siguientes.

6.3. Exención por transmisión en casos de separación o divorcio

Cuando uno de los cónyuges transmite su parte de la vivienda habitual al otro como consecuencia de un acuerdo de separación o divorcio, no se considera una ganancia patrimonial a efectos del IRPF.
Por tanto, no existe obligación de tributar por esa operación.

Además, si en el futuro el cónyuge que se queda con la vivienda la vende, la antigüedad y el valor de adquisición se mantienen desde la compra original, no desde el momento de la transmisión por divorcio.

6.4. Exención por transmisión mortis causa (herencia)

En caso de fallecimiento del propietario, la transmisión de la vivienda a los herederos no genera IRPF, ya que no se considera una venta sino una sucesión.
Los herederos sí deberán liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, según la normativa autonómica aplicable.

Si los herederos deciden vender el inmueble posteriormente, el cálculo de la ganancia patrimonial se realizará desde el valor declarado en la herencia hasta el precio de venta.

6.5 Exención por inexistencia de incremento del valor del terreno (plusvalía municipal)

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, los contribuyentes no están obligados a pagar la plusvalía municipal si se demuestra que no ha existido incremento del valor del terreno entre la compra y la venta.

Requisitos

• Presentar las escrituras de compra y venta con valores comparables.
• Acreditar mediante documentación oficial que el valor de venta es igual o inferior al de adquisición.
• Solicitar expresamente la aplicación de la exención al presentar la autoliquidación o al recibir la liquidación del ayuntamiento.

6.6 Vivienda segunda mano o no habitual

La venta de una vivienda que no sea la habitual (por ejemplo, una segunda residencia o un inmueble en alquiler) no está exenta del IRPF, salvo que genere una pérdida patrimonial.
Tampoco se aplican las ventajas de reinversión o exención por edad.

En este tipo de ventas, la tributación será la misma que en el caso general: IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal si existe incremento del valor del suelo.