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Alquiler vacacional: ¿qué debes tener en cuenta?

❝Existen varios tipos de alquiler vacacional y no todos tributan igual. Te contamos cuáles son las diferencias. ❞

¿Buscas una manera de obtener rentas y te gustaría saber más sobre el alquiler vacacional? Si estás pensando en comprar una casa para destinarla a este tipo de alquiler, hay algunas cosas que debes saber antes. 

Desde Grupo Inmobiliario Ares podemos ayudarte a encontrar esa casa. Pero también queremos ayudarte a saber qué debes tener en cuenta en materia fiscal si destinas la propiedad al alquiler vacacional. Toma nota de los aspectos que vamos a tratar en este post. 

¿Qué se considera alquiler turístico? 

Según Hacienda, una vivienda se destina al alquiler turístico cuando está equipada y amueblada para poderse usar de forma inmediata, se promociona en canales de oferta turística y se cede de manera temporal para su uso. 

Esta definición se hace para distinguir la vivienda de alquiler turístico de la de alquiler residencial, ya que esta última cuenta con una reducción del 60 % en la Ley de IRPF (artículo 23.2). 

También, a diferencia de las viviendas residenciales, la vivienda vacacional no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde el año 2013, cuenta con su propia normativa, que depende de cada comunidad autónoma. 

Cómo declarar los ingresos del alquiler vacacional 

Lo primero que necesitas saber para la declaración de los ingresos de tu vivienda vacacional es que debes tener clara la cantidad de días que ha estado alquilada y la cantidad de días que ha estado libre

Lo segundo es distinguir si lo que estás ofreciendo es una vivienda con servicios de hospedaje o no. Esto es importante porque de ello dependerá el tipo de obligaciones fiscales que debes cumplir. Veamos la diferencia y cómo tributa cada uno. 

Alquiler con servicios de hospedaje

Este tipo de viviendas de alquiler vacacional son más parecidas a un hotel. No solamente ofrecen el inmueble, sino otros servicios como recepción, limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama y de enseres de baño, guardaequipajes, restauración, prensa o lavandería. 

Si ofreces este tipo de servicios, el hospedaje se consideraría una actividad empresarial y sus ganancias tributan como rendimientos de actividades económicas. 

Los impuestos que debes tener en cuenta en ese caso son: 

  • El Impuesto de Actividades Económicas (IAE). Debes estar de alta en el epígrafe 685 del IAE “Alojamientos turísticos extrahoteleros” aunque no tengas que pagar el impuesto, que solo se paga si superas el millón de euros de ganancia. 
  • El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Tendrás que cobrar un 10 % de IVA en las facturas que emites a los huéspedes. En este caso, no tendrás que declarar el ITP. 
  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Al tratarse de una actividad económica, deberás declarar el IRPF cuando presentes la declaración de la renta. 

Alquiler sin servicios de hospedaje 

En este caso, no ofreces ninguno de los servicios que hemos visto en el punto anterior. Es importante tener en cuenta que hay algunos servicios que si puedes o debes prestar, pero que no se considerarán servicios de hospedaje: 

  • Limpieza de la vivienda antes y después de cada huésped. 
  • Cambio de la ropa de cama y de los enseres de baño antes y después de cada huésped. 
  • Limpieza y/o acondicionamiento de las zonas comunes del edificio.
  • Asistencia técnica o reparaciones cuando sea necesario.

Como estos servicios no se consideran servicios de hospedaje, no se considerará una actividad empresarial ni las ganancias tributarán como rendimientos de la actividad económica. En todo caso, deberás estar dado de alta en las siguientes obligaciones: 

  • El Impuesto de las Actividades Económicas (IAE). Aunque no pagues el impuesto si no superas el millón de euros de ganancias, debes estar dado de alta con el epígrafe 681.1 del IAE “Alquiler de viviendas”. 
  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto grava las transmisiones patrimoniales de las que obtienes un beneficio. 
  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este caso, deberás tributar tanto por el tiempo que la casa ha estado ocupada como por el tiempo que ha estado vacía. Recuerda que al tratarse de alquiler vacacional y no residencial, no podrás deducir el 60 % de los rendimientos.  

Como el alquiler de viviendas sin servicios complementarios no es un rendimiento de la actividad económica, sino del capital inmobiliario, no tendrás que facturar con IVA. 

¿Qué pasa si no declaro las ganancias de una vivienda vacacional?

La economía sumergida es frecuente en las viviendas vacacionales y, por eso, Hacienda ha intensificado el control. Si alquilas una vivienda vacacional y no tributas lo que corresponde, se considera fraude fiscal que puede ir desde leve hasta muy grave. La sanción puede ir desde el 50 % hasta el 150 % de lo que no has declarado. 

Te puede interesar leer nuestro post sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en Madrid.

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