Los gastos de notaría forman parte de muchas compraventas de vivienda, pero suelen confundirse con el Registro, los impuestos o la gestoría. Son conceptos distintos y no todos los paga la misma parte.
La regla general del Código Civil es clara: salvo pacto en contrario, el vendedor asume los gastos de otorgamiento de la escritura y el comprador los de la primera copia y los demás posteriores a la venta. Aun así, en la práctica conviene revisar siempre lo pactado en el contrato y la factura concreta de la operación.
Cuánto cuesta el notario en una compraventa
No existe una tarifa única del tipo “X % del precio de la vivienda”. Los honorarios notariales están sujetos a un arancel regulado por el Estado y se calculan en función de la cuantía del documento y de otros conceptos como extensión, copias y actuaciones adicionales.
Por eso, afirmar que “escriturar cuesta entre 600 y 1.200 euros” puede servir como referencia informal en algunos casos, pero no es una regla fiable para todas las compraventas. El importe final depende de la operación concreta.
También es importante separar los honorarios del notario de otros costes. Cuando alguien pregunta cuánto cuesta “hacer las escrituras”, muchas veces está sumando notaría, Registro, impuestos, gestoría e incluso gastos hipotecarios. No son lo mismo.
La forma más precisa de conocer el importe es solicitar una estimación a la notaría con los datos reales de la operación.
Quién paga los gastos de notaría: comprador o vendedor
El artículo 1455 del Código Civil establece, salvo pacto en contrario, que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y que los de la primera copia y los demás posteriores a la venta corresponden al comprador.
Esto no significa que el vendedor pague todos los costes de la operación ni que el comprador sólo pague una copia. Cada parte puede tener además impuestos, Registro, gestoría, hipoteca u otros gastos propios.
La distribución también puede modificarse si comprador y vendedor pactan expresamente otra cosa, siempre que ese acuerdo sea válido.
Qué gastos paga el vendedor
Para un propietario que vende una vivienda, lo más útil es separar los gastos notariales de los demás costes asociados a la venta.
En términos generales, el vendedor puede encontrarse con:
- los gastos notariales que legalmente o por pacto le correspondan;
- la cancelación de una hipoteca si la vivienda tiene una carga pendiente;
- la plusvalía municipal cuando proceda;
- el IRPF por la ganancia patrimonial, si existe;
- certificados, documentación o gestiones necesarias para cerrar la operación.
Si la vivienda tiene una hipoteca, la compraventa y la cancelación registral de esa carga son cuestiones distintas. Puedes consultar nuestra guía sobre cancelación de hipoteca.
Para conocer el coste fiscal completo de la venta, revisa también qué impuestos paga el vendedor y, cuando corresponda, cómo calcular la plusvalía municipal.
Qué gastos paga el comprador
El comprador suele asumir, además de los conceptos notariales que le correspondan, el coste de la inscripción registral y los impuestos de adquisición.
En vivienda usada, el impuesto principal suele ser el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuya cuantía depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias aplicables. En vivienda nueva, la tributación es distinta y normalmente intervienen IVA y Actos Jurídicos Documentados.
Si existe financiación hipotecaria, no conviene mezclar los gastos de la compraventa con los de la escritura de préstamo hipotecario. Desde la Ley 5/2019, determinados costes de formalización de la hipoteca corresponden al prestamista, por lo que hay que analizar ambos documentos por separado.
Notaría, escritura, Registro e impuestos: qué diferencia hay
Estos términos suelen utilizarse como si fueran lo mismo, pero cumplen funciones distintas.
| Concepto | Qué es |
|---|---|
| Escritura pública | Documento autorizado por notario que recoge la compraventa y las declaraciones de las partes. |
| Notaría | Servicio público notarial que autoriza y da forma pública al negocio jurídico. |
| Registro de la Propiedad | Institución que califica e inscribe los derechos sobre el inmueble. |
| Impuestos | Tributos derivados de comprar o vender, distintos de los honorarios notariales. |
| Gestoría | Servicio privado de tramitación que puede intervenir en algunas operaciones. |
La escritura pública no debe confundirse con la inscripción registral. El notario puede presentar telemáticamente la escritura, pero quien califica y practica la inscripción es el registrador de la propiedad.
Tampoco es correcto afirmar que la escritura sea la única forma legal de acreditar una adquisición. Una compraventa puede formalizarse en documento privado, aunque la escritura pública ofrece una protección jurídica mucho mayor y facilita el acceso al Registro de la Propiedad.
Ejemplo de gastos en una compraventa
Imaginemos una vivienda que se vende por 350.000 €. No sería correcto aplicar directamente un porcentaje fijo para afirmar cuánto “cuestan las escrituras”.
La operación debe desglosarse:
- Notaría: se calcula mediante el arancel notarial y los conceptos concretos de la escritura.
- Registro: tiene su propio arancel y se calcula separadamente.
- Impuestos del comprador: dependen de si la vivienda es nueva o usada y de la normativa aplicable.
- Impuestos del vendedor: pueden incluir IRPF y plusvalía municipal.
- Otros gastos: cancelación de hipoteca, gestoría o documentación, si existen.
Por eso, cuando alguien dice que “escriturar una casa cuesta un 8 % o un 10 %”, normalmente está hablando del conjunto de gastos de adquisición, no de la factura del notario.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar una compraventa ante notario?
No en todas las compraventas ordinarias. Un contrato privado puede ser válido entre las partes, pero la escritura pública aporta seguridad jurídica y es la vía habitual para inscribir la propiedad en el Registro.
¿Quién elige al notario?
En las operaciones en las que interviene un consumidor existe normativa específica sobre elección de notario. En una compraventa entre particulares conviene acordarlo con antelación y tener en cuenta si existe financiación hipotecaria.
¿Todos los notarios cobran lo mismo?
Los aranceles están regulados por el Estado. La factura final puede variar por la cuantía, extensión, copias y servicios concretos de cada operación, no porque cada notario pueda fijar libremente cualquier precio.
¿Cuánto tardan las escrituras?
La firma puede realizarse en una sola comparecencia si toda la documentación está preparada. Después, la copia autorizada, liquidación de impuestos e inscripción registral siguen sus propios plazos.
¿El notario inscribe la vivienda en el Registro?
No. Puede remitir telemáticamente la escritura, pero la inscripción corresponde al Registro de la Propiedad.
¿Qué documentos debe llevar el vendedor?
Depende del inmueble y de la operación. Puedes consultar nuestra guía de documentación necesaria para vender una vivienda.
Fuentes oficiales consultadas: Código Civil, especialmente artículo 1455; Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios; y documentación del Consejo General del Notariado.
