La cancelación de la hipoteca es uno de los momentos más soñados por los hipotecados, supone la cancelación definitiva de su deuda. La crisis del COVID-19 ha provocado una serie de cambios en el mercado inmobiliario, como la disminución de cancelaciones de hipotecas. El pasado 2020 se registró el primer descenso en cancelaciones de los últimos seis años, con 296.704 préstamos cancelados, un 15% menos que en 2019 y la cifra más baja desde 2015.

Existen dos tipos de cancelaciones hipotecarias:

  1. La cancelación se realiza en el momento en el que finaliza el plazo de la hipoteca y ya se han pagado todas las cuotas.
  2. La cancelación anticipada, se produce antes de que finalice el plazo por el que se concedió y aún queda una parte pendiente de pago.

En el primer caso, una vez que se pagan las cuotas, el banco emite un certificado que lo acredita. Esto supondrá que la hipoteca está cancelada económicamente, pero no que figure como tal en el registro de la propiedad, por lo que hay que proceder a la cancelación registral.

Si estás pensando en cancelar una hipoteca, debes conocer los gastos que deberás afrontar de comisiones bancarias y de aranceles de notarios y registradores.

Comisiones bancarias por cancelación

Muchas entidades incluyen dentro de sus tarifas las comisiones por tramitar la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad. Si somos nosotros los que nos encargamos de la gestión, tendremos que pagar igualmente las comisiones. El Servicio de Reclamaciones del Banco de España especifica que para que exista un derecho al cobro por la cancelación de la hipoteca, es necesario que el interesado se lo solicite expresamente y que la entidad acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente.

No se podrán cobrar comisiones por:

  • La entrega al cliente de la documentación justificativa de que el préstamo está pagado. A esta documentación se la conoce como certificado de deuda o de saldo cero.
  • El desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría. Se debe de una obligación legal, recogida en la Ley Hipotecaria, necesaria para la cancelación de la inscripción de la hipoteca.

Si al solicitar la cancelación del préstamo le obligan a pagar algún tipo de comisión por alguno de los conceptos anteriores, puede reclamar por escrito al defensor del cliente de la entidad.

Aranceles de notario y registro por cancelación de hipoteca

Los aranceles no deberían ser muy elevados, con los aranceles vigentes cancelar una hipoteca para un préstamo de 150.000 euros debería costar aproximadamente unos 55 euros de notario y 43 euros del registrador de la propiedad.

En la práctica hemos observado que se cobran aranceles más altos al aplicar unas tarifas aprobadas en 2012 para las cancelaciones de hipotecas inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.

Con esta interpretación se incrementa el coste de la cancelación hipotecaria. El Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de junio de 2018, confirmó que la Disposición Adicional Segunda de Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero, no se aplica en las operaciones de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos que no están inmersas en un proceso de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.

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